上海市浦东新区人民政府批转建设交通委制订的《浦东新区加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009年）》的通知
（浦府〔2007〕264号）
区政府各委、办、局，各功能区域管委会，各直属公司，各街道办事处、镇政府：
新区建设交通委制订的《浦东新区加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007－2009年）》已经区政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。
二○○七年九月二十六日
浦东新区加强住宅小区综合管理三年行动计划
（2007－2009年）
一、编制背景
（一）基本情况
浦东新区现有住宅小区1470个，总建筑面积7500万平方米，其中商品住宅小区690个，建筑面积4665万平方米，占总建筑面积的62%；早期动迁房、公房、售后公房等旧住宅小区780个，建筑面积2835万平方米，占总建筑面积的38%。全区已经成立业主大会的住宅小区有733个，占符合成立条件住宅小区总数的61%；经过工商登记、取得物业管理资质的企业有380家，其中一级资质企业8家，二级资质企业53家，三级资质企业319家。全行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等工作的人员共3万余人。总体来说，该领域新区呈现住宅小区总量大、历史遗留问题多、物业情况比较复杂的特点。
（二）主要成效
1、加大旧住宅小区综合改造力度，有效解决百姓“急、难、愁”问题。近三年来，新区共综合改造旧住宅小区1200万平方米，重点整治屋面漏水、墙面渗水、上下水管老化、小区道路破损、空调滴水管扰民现象，有效解决36万户居民“急、难、愁”问题，有力提高旧住宅小区居民的居住、生活质量。
2、强化物业诚信机制建设，促进物业管理服务不断规范。新区率先出台居住物业管理基本服务标准，实行住宅小区分类管理、物业服务综合测评，全面导入“菜单式”服务。2004年建立全市第一家采用政府购买服务方式、以浦东物业“96916”平台为架构的新区物业应急维修快速处理机制，有效显示政府在物业公共服务中的作用。
3、竞争、有序的物业管理市场机制逐步形成并不断完善。2001年新区率先实行以物业管理招投标为特征的市场运作机制（已显示先发效应），2004年出台扩大和完善物业管理招投标若干政策措施，要求五万平方米以上新建物业全部实行招投标，至今累计实施招投标2100万平方米，占全市总量的25％。一批住宅小区物业管理实现向优质公司转移，陆家嘴物业等专业化、规模化、品牌化公司逐步形成，优胜劣汰的市场运作机制渐趋完善。
4、住宅小区综合管理取得初步成效。在加强社区建设过程中，文明小区、平安小区创建活动扎实推进；相关行政管理部门参与住宅小区综合管理的意识逐步增强，共创共建机制初步建立，成效逐步显现；街镇对住宅小区综合管理重要性的认识不断提高，逐步将加强物业管理作为创建和谐小区的重要内容。2007年年初，新区率先推出《关于加强社区党组织领导，积极构建和谐居住区的若干意见（试行）》（以下简称《若干意见》），明确居住区各类组织的工作职责与机制、业主自我管理的约束和监督机制，进一步把住宅小区综合管理纳入社区党建覆盖范围。条块结合、合力推进住宅小区综合管理的工作格局初步形成，行风建设逐年提升。
（三）主要问题
1、新形势下新区住宅小区综合管理体制、机制有待进一步完善。相关行政管理部门和专业服务单位在住宅小区中的管理职责尚未落到实处，目前住宅小区物业管理边界不清，房屋行政管理力量相对薄弱（全市人均管理面积为40万平方米，新区为90万平方米）。
2、收费“双低”导致部分旧住宅小区物业服务质量难以提升。旧住宅小区硬件设施差（2800万平方米旧住房中90%以上是售后公房、系统公房和早期动迁安置用房），收费标准低和收缴率低导致物业公司负债运作，部分住宅小区物业服务难以保证。
3、旧住宅小区综合整治急需进一步推进。因旧住宅小区房屋及其设施设备缺乏强制修缮规定以及新区旧住宅小区整治财政体制自2006年起发生变化，原有旧住宅小区整治力度大大减弱，新区2004－2008年五年整治计划难以完成。
4、业主大会及业主委员会运作有待进一步规范。业主自我约束、自我监督制度不健全，业主大会、业主委员会信任度普遍不高，还未形成业主自我管理中所产生矛盾的有效化解机制，业主大会及业主委员会运作不规范引发的矛盾比较突出，且已成为社区管理的难点。
5、物业管理企业优胜劣汰市场竞争机制还需进一步完善。物业管理企业市场准入门槛低，绝大部分企业服务规模小、专业化程度低、盈利状况差；物业管理企业淘汰后市场运作难以接轨，政府应急保障托底机制尚未形成。
6、违法使用物业情况（违法搭建、“群租”） 整治需进一步形成合力。住宅小区内违法搭建、“群租”等综合性问题尚未得到有效解决，给房屋安全使用和浦东平安建设带来隐患。
二、指导思想
积极贯彻《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007－2009年）》（沪府办发〔2007〕21号），进一步理顺以块为主、条块联动的住宅小区综合管理体制，进一步完善业主自我管理有序、物业品质有升的住宅小区综合管理机制，进一步落实矛盾有效化解、决策顺畅实施的三级联席会议制度，把住宅小区建设成为政府公共服务明确到位，业主主张合法有序，邻里关系亲和互助，居民具有强烈归属感的和谐居住区。
