27、如何看待押租的效力？
实践中，租赁合同的出租人会要求承租人缴纳一定数额的保证金（又称押租），约定在租赁关系终了时，如承租人欠缴租金或有其他债务不履行，出租人可以扣去相应金额，只就其差额返还给承租人。对于这种约定我们认为，押租的目的在于担保承租人租赁债务的履行，属金钱担保性质。就房屋租赁而言，押租主要是防止迟延缴纳租金以及承租人损害房屋及其设施行为的发生。对于押租，我们法律没有规定，甚至刚刚出台的统一
合同法也无明文规定。可是在实践中押租却颇为常见，如果租赁关系双方通过订立合同来肯定收取押租的权利，我们认为该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当肯定其效力。
28、租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？
对此有不同的观点。
第一种意见认为，未履行期间发生的租金，视为出租人的损失，由承租人予以全额赔偿。
第二种意见认为，未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。
第三种意见认为，租赁合同解除后，市场租金与原合同租金的差额视为出租人的损失，由承租人予以赔偿。市场租金等于或高于原合同租金的，承租人不予赔偿。
我们认为，人民法院审理此类纠纷时，应首先看原合同对此有无特别约定，有特别约定的，从其约定；没有特别约定时应看租赁合同能否继续履行，只有当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，人民法院才能判决合同解除。至于合同解除之后的处理，我们认为，第一种处理结果对承租人而言与合同完全履行无异，对出租人而言，如果他嗣后又将房屋出租予他人，就不存在或者减少损失。因此判决承租人赔偿未履行期间的全部租金损失似不合情理，也不合法理。第三种处理方式，必须考虑剩余租期的市场行情，如果剩余租期相当长，市场行情又起伏不定，法院的实际操作就会相当麻烦，难以实行。因此，我们倾向于第二种意见。
29、解除合同能否同时请求支付违约金？
一方当事人违反合同，致使合同履行成为不必要或不可能，相对方行使单方解除权后，又要求违约方支付违约金，对此，一种意见认为，合同解除在处理上与合同无效基本相同，违约金不纯粹是损失，故要求相对方支付违约金的，应不予支持。
我们认为，合同解除的前提是合同有效，根据
民法通则第
115条及
合同法第
97条的规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。如果合同解除守约方无权要求支付违约金的话，会造成对违约方有利，守约方反而不利的结果，也有失公平。违约金不以实际损失为前提，具有处罚与补偿双重性质，故守约方在合同解除时仍然有权要求违约方支付违约金。
