2．旧住宅小区管理
按照“分步实施、先易后难”的原则，对全市尚未改造的旧住宅小区，以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，分期分批进行治理改造，并实施小区封闭，确保2009年底全面完成22个旧住宅小区改造任务。改造后的旧住宅小区，具体要做好三项工作：一是对改造后具备物业管理条件的10个旧住宅小区，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是出台《营口市城市住宅区自助式管理暂行办法》，对月光园、五大门、万有等34个不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。
（三）突出重点，严格规范物业管理行为
1．规范物业项目前期管理
要按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。
一是规范前期物业管理。进一步完善新建物业的前期物业管理，由社区协调开发建设单位通过招投标方式选聘小区临时物业企业，业主与物业企业签订《前期物业服务协议》，实施前期物业管理。业主大会成立后，按规定重新选聘物业管理企业，并签订《物业管理委托合同》。
二是严格物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置物业管理用房，达不到设计要求的不予审批，工程结束后达不到标准的不予验收。物业管理用房的产权属全体业主所有，由市物业管理处统一代管，物业管理企业和业主委员会共同使用。住宅小区竣工验收时，开发建设单位应向业主委员会提交住宅小区开发建设及小区配套设施的全部文件资料，由物业管理企业代为保管。
2．加强业主委员会建设
一是按照国务院《
物业管理条例》的要求，研究制定《营口市住宅小区业主委员会选举成立程序》、《业主大会议事规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员的行为规范。
二是站前区和西市区政府要组织街道办事处、社区对已成立业主委员会的小区进行规范，对未建立业主委员会的小区，要抓紧组建；业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。实行自助式物业管理的小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的物业管理委员会，加强住宅小区的管理。
