2．成立县（市）区物业管理机构。各县（市）区政府是物业管理监管的第一责任人，要把物业管理纳入社区管理范畴，比照市政府的机构设置成立物业管理工作领导机构及物业管理办公室，根据辖区的规模和任务落实人员编制和工作经费。市（县）区物业管理办公室的主要职责为：负责物业管理法律法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督、指导和行政执法工作；负责本辖区业主大会活动的监督和指导；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；对不具备物业管理条件的住宅小区，指导街道办事处、社区实施自助式管理；负责受理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传。

　　3．街道办事处设物业管理办公室。各街道办事处要明确1名主任或副主任分管物业管理工作，并设物业管理员、审核员各1名。街道办事处物业管理办公室的主要职责为：参与和指导辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作，招聘、续聘、解聘物业管理企业；指导、监督业主委员会与物业企业签订物业管理合同；指导社区、小区业主委员会对住宅楼共用部位、共用设施设备维修工程项目进行初始认证及维修后的验收工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系；住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，辖区办事处要及时牵头组织办事处物业管理办公室、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议进行解决。

　　4．社区设物业管理办公室。由社区领导兼任物业办主任，设物业管理员1名。社区物业管理办公室的主要职责为：协助业主组织召开业主大会和选举业主委员会；对住宅区业主大会和业主委员会工作进行指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；住宅区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区应主动承担业主委员会工作；协助业主依法维权，加强政府、物业企业、业主三者的沟通与联系，化解矛盾，维护社区和谐稳定。

　　（二）因地制宜，创建符合实际的物业管理模式

　　根据我市住宅小区物业管理实际，要采取“区别对待、分层次管理”的办法，积极探索新的管理模式：

　　1．新住宅小区管理

　　对2007年前建设的现在有物业管理队伍服务的永江、御景华庭、金典花园等住宅小区，要按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，并针对目前小区存在的问题，重点做好三方面工作：一是解决开发建设遗留问题。市物业管理处要协调规划建设委等相关部门，按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位对小区存在的问题重新完善，补建配套设施所需费用由原开发单位承担。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、个人，维修及时率确保在90%以上。二是明确小区配套设施权属。按照新出台的《关于营口市物业管理服务用房确权、交接、使用的有关规定》的要求，市物业管理部门组织站前区和西市区政府、市财政局、规划建设委、司法局等有关部门，对小区配套设施进行产权认定，并依法赋予房屋所有者对房屋的所有权、经营权和使用权。三是实施规范的物业管理。对物业管理合同已到期的小区和具备物业管理条件而未实行物业管理的小区，由市物业管理处协调站前区和西市区政府、街道和社区，按照市场化物业管理的要求，公开选聘物业企业，实行物业管理。

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