第三十一条 本办法由市房改办负责解释。
第三十二条 本办法自1995年1月1日起执行。
附件二
益阳市出售公有住房实施办法
第一章 总则
第一条 为搞好城镇公有住房的稳步出售工作，促进住房商品化、社会化，根据国发[1994]43号、湘政发[1994]34号文件和《益阳市深化城镇住房制度改革实施方案》的有关期定，制定本办法。
第二条 本办法适应于本市城区（资阳区、赫山区）范围内所有单位的公有住房。
第三条 公有住房的出售，本市城区在市人民政府的统一领导下，由市房改办和两区房改办，按照分工组织具体实施，各部门、单位应予积极配合与支持。
第二章 出售范围和对象
第四条 本市城区所有单位的全部住房均在出售之列。有下列情形之一者例外：
1、危房，已列入近期规划拆迁改造的住房；
2、适宜改造为营业用房的临街住房；
3、产权尚存争议或产权不便于实物分割的住房；
4，具有历史纪念意义或定为景点的住房；
5、平房、庭院式住房，二层以下（含二层）的楼房；
6、市、区人民政府认为不宜出售的其他住房。
第五条 凡有本市城镇常住户口的职工，可以户为单位按标准价或成本价向所在单位或现住房产权单位申请购买一套公有住房。但必须符合下列条件：
1、该户属于中低收入家庭；
2、该户在城镇规划区范围内没有私有住房或虽有私房．但平均建筑面积低于15平方米的；
3、该职工已按《益阳市职工住房公积金实施细则》交存了住房公积金。
年龄在30周岁以下的单身职工和配偶在农村的职工暂不按标准价或成本价购房。
第三章 住房出售价格
第六条 出售公有住房按建筑面积计价。每户建筑面积按国家有关规定计算，楼梯、走廊等共用部分面积分摊到户。
第七条 向中低收入的职工家庭出售公有住房实行标准价或成本价，向高收入职工家庭（人均年收入高于市区人均年收入3倍的家庭）出售公有住房实行市场价．价格计算单位为每平方米建筑面积。价格年度为每年7月1日至第二年6月30日。
第八条 标准价按负担价和抵交价之和测定：
我市城区1994价格年度（1995年6月30日前，下同）标准价为：
钢混结构新房：每平方米建筑面积455元；
砖混结构新房：每平方米建筑面积341元。
第九条 成本价由下列7项因素组成：
1、征地拆迁补偿费；
2、勘察设计及前期工程费；
3、建安工程费；
4、住宅小区基础设施建设费；
5、管理费；
6、贷款利息；
7、税金（暂不计入）。
我市城区1994价格年度成本价为：
钢混结构新房：每平方米570元；
砖混结构新房：每平方米438元。
以上两条具体价格详见附表一。
第十条 地段差价根据住房所处地段及市政公用设施利用程度予以确定。各价区划分及售房价格增减率如下：
第一价区：除李家洲、青龙洲、团洲之外的市区规划区范围内的所有住房，增减率为0；
第二价区：市区规划区范围外（含李家洲、青龙洲、团洲）的所有住房，增减率为-4％；
第三价区：除前两价区之外所有建制镇和独立工矿区等，增减率为-10％。
第十一条 在考虑地段因素后，对属非正常朝向或极特殊不利环境等情况的，经实地评估并报市或区房改办批准后，其标准价或成本价，可予酌情折减。
第十二条 住房竣工交付使用一年内的住房属新房，不实行折旧。一年以上的住房可以折旧，折旧方法如下：
1、以标准价出售旧住房，按同类新房标准价进行成新折扣计算，年折旧率为1.5％；
2、以成本价出售旧住房，按同类新房成本价进行成新折扣计算，年折旧率为2％。
3、住房使用年限超过30年的，按30年计算折旧；经过大修或设备更新了的，要经评估确定成新程度。
第十三条 同幢楼房依某套住房所处层次实行价格增减。具体增减率（％）见附表三。
第十四条 职工按标准价或成本价购买公有住房时，受下列建筑面积的控制；
一般职工 65平方米
科级干部 75平方米
县处级干部 85平方米
地厅级干部 110平方米
具有专业技术职务的中、高级知识分子购房面积控制标准，按湘房改字[1995]04号文件规定确定。
超过上述控制标准的，15平方米以内部分按成本价全价计价，15平方米以上部分按市场价全价计价。
第十五条 住房装修和设备超过规定标准时，其超过部分按实计价，全额由购房人负担，且不列入购房价款。
第十六条 所有出售的住房须经由房改办委托的房地产评估机构进行评估，且按有关规定收取规费。
第四章 购房价款计算
第十七条 以标准价购房时，价款计算公式为：
购房价款＝[标准价×（1＋调节因素代数和）－（年工龄折扣额×夫妻工龄和）]×（1－住房使用年限×年折旧率）×建筑面积－所购住房负担价×现住房折扣率×建筑面积
式中：年工龄折扣额为2.7元，年折旧率为1.5％，现住房折扣率为5％（1994价格年度数据）。
上式是指住房建筑面积小于或等于控制标准时的价款。住房建筑面积大于控制面积时，其超过部分按第十四条超控制面积之规定计算。
第十八条 以成本价购房时，价款计算公式为：
购房价款＝[成本阶×（1＋调节因素代数和）－（年工龄折扣额×夫妻工龄和）]×（1－住房使用年限×年折旧率）×建筑面积－（成本价－（年工龄折扣额×65））×现住房折扣率×建筑面积
式中：年工龄折扣额为3.3元，年折旧率为2％，现住房折扣率为5％（1994价格年度数据）。
上式是指住房建筑面积小于或等于控制标准时的价款。住房建筑面积大于控制面积时，其超过部分按第十四条超控面积之规定计算。
第十九条 职工购房价款原则上要求一次性付清.凡一次性付清价款者，给予一次性付款折扣.1994价格年度一次性付清价款的折扣率为20％。
一次性付款确有困难的，可以分期付款。分期付款时首期付款，不得低于购房价款的30％，分期付款期限不得超过10年，分期付款应由购房职工订出具体计划交原产权单位存档，以便收缴余款。首期付款超过30％以上（不舍30％），按每支付10％，给予2％的折扣。尚欠价款按政策性抵押贷款利率由个人付息。
第五章 产权界定
第二十条 以标准价购房且付清价款后，购房职工对住房拥有部分产权（占有权、使用权、有限的收益权和处分权），可依法继承，居住5年后可依法进入市场。同等条件下，原产权单位或其职工有优先购买权。售房收入在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，按单位和个人各占有的产权比例进行分配。
职工以标准价购房所拥有的产权比例计算公式依卞列不同情况依次为：
1、购房面积在控制标准以内时：
购房职工的产权比例（％）＝标准价÷成本价
2、购房面积超控制标准15平方米以内时：
购房职工的产权比例（％）＝[（标准价×控制标准面积）＋（成本价×超标准而按成本价计价部分面积）]÷（成本价×购房面积）
3、购房面积超控制标准15平方米以上时：
购房职工的产权比例（％）＝[（标准价×控制标准面积）＋（成本价×超标准而按成本价计价部分面积）＋（市场价×超标准而按市场价计价部分面积）]÷[成本价×（控制标准面积＋超标准按成本价计价部分面积）＋（市场价×超标准而按市场价计价部分面积）]
第二十一条 以成本价购房且付清价款后，产权归个人所有。一般居住5年可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第二十二条 职工以市场价购房，产权归个人所有，可以依法进入市场．按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第六章 其他相关规定
第二十三条 售房基本程序：
1、产权单位制定售房具体方案，持产权证书、竣工平面图、竣工验收书等资料报市或区房改办批准：
2、购房职工提出申请，产权单位对其进行资格审查：
3、由市或区房改办委托专门评估机构现场评估，提交评估意见；
