第十一条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。
除国务院《
物业管理条例》规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：
（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
（二）批准业主委员会工作规则；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。
第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
第十三条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。
除国务院《
物业管理条例》规定的职权外，经业主大会批准，业主委员会还行使下列职权：
（一）审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划；
（二）审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。
业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。
第十四条 除国务院《
物业管理条例》规定的义务外，业主委员会还应当履行下列义务：
（一）执行业主大会的决定，遵守业主委员会工作规则；
（二）对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；
（三）对物业服务企业的行为进行监督，对其不合法、不适当的行为予以制止。
第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；
（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；
（三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。
第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。
第十七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
