关于《上海市一九九六年度商品房物业管理公共
服务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论成本测算口径》
一、公共服务费理论成本测算
假定条件：
1、以五万平方米多层住宅为核算单位；
2、福利费中养老金按管理人员年平均工资总额的25.5%计算；医疗保险、住房公积金等费用按11%计提；
3、楼内公灯按每层15W/只安置，小区住宅共需250只核计；
4、绿化覆盖率按10%，容积率按1.2为准计算，绿化面积为4200㎡。
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
1、管理人员工资
主任1人，1500元/月×1×12＝1.8（万元/年）
管理人员4人，800元/月×4×12＝3.84（万元/年）
2、服务人员工资
保安6人，0元/月×6×12＝4.32（万元/年）
清扫2人，500元/月×2×12＝1.20（万元/年）
绿化1人，0元/月×1×12＝0.70（万元/年）
水电养护2人，1000元/月×2×12＝2.4（万元/年）
3、福利费
5.64×25%＋5.64×11%＝1.44＋0.62＝2.06（万元/年）
合计（1＋2＋3）＝16.34（万元/年）
（二）楼内公用设施维修及保养费
楼内公灯照明：开灯12小时/天，月耗电为5.4度/月·只×0.55＝2.97元/月·只
250×2.97×12＝0.89（万元/年）
无安装此灯，不应计费。
（三）绿化管理费
按每平方米年支出物质补偿2元为核算，
4200㎡×2元/㎡＝0.84（万元/年）
（四）清洁卫生费
按每人每月物质损耗补偿100元为准核算。
100元/月×2×12＝0.24（万元/年）
（五）保安费
按每人每年物质损耗补偿300元为准计算。
300元/年×6＝0.18（万元/年）
（六）办公费
按管理人员工资25%计提
5.64万元/年×25%＝1.41（万元/年）
（七）折旧费
按财务部门规定计提
0.5万元/年
（八）法定税费
