菏泽市人民政府关于加强菏泽城区城市综合开发管理的意见
（菏政发〔2004〕35号）
各县区人民政府，市政府各部门，市属各企业，各大中专院校：
为加强城市综合开发管理，规范城市综合开发行为，维护城市综合开发秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，根据《
山东省城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际，确定对菏泽城区商业、旅游、娱乐、经营性房地产、旧城改造及城市基础设施、公益事业项目开发实施规范化管理，现提出如下意见：
一、指导思想和基本原则
指导思想：认真贯彻党的十六大精神，紧紧围绕加快菏泽发展战略，以促进经济发展为中心，以改善人民居住条件为目的，以社会需求为导向，坚持政府总揽，强化项目管理，规范开发行为，完善配套设施，实现城市综合开发管理的规范化、法制化，以推动经济和社会各项事业的快速发展。
基本原则：一是城市综合开发不仅要考虑开发企业所能取得的经济效益，更应重视开发建设带来的社会效益和环境效益，通过规范化管理，使三者协调一致。二是通过规范开发管理，切实提高城市综合开发特别是住宅开发建设的质量和水平，改善市民居住条件。三是开发项目要通过招标、拍卖或挂牌方式取得开发权，建立公开、公平、公正的市场竞争机制。四是所有项目必须按照有关规定和合同要求，实施高质量开发建设、高标准配套建设和高水平管理。五是开发项目的提出、确立、取得、建设、经营和管理，必须严格按照国家和省、市有关法律法规和规定执行。
二、规范化管理的主要内容
1.严格开发项目管理。一是实行项目储备制度。菏泽城区内的城市综合开发项目，一律由市政府总揽，实行统一规划，统一招商，统一出让，成片开发，配套建设。市城市综合开发办公室（以下简称市开发办）会同计划、规划、国土等部门依据国民经济发展规划和城市规划，编制今后一个时期开发规划，建立综合开发项目库。对于年度开发项目，根据城市综合开发建设的要求和市场需求，从城市综合开发项目库中筛选，并适时向外公开推出。通过这种方式，实现对开发总量的有效调控，使城市综合开发规模与国民经济发展水平相适应，促其良性发展。二是实行“阳光开发”。开发项目确立后，由市开发办组织有关部门进行项目价款测算，拟定项目价款底价及相关政策。经城市综合开发委员会研究，报市政府审定后，市开发办会同国土等部门依法组织项目开发权及土地使用权的招标、拍卖或挂牌出让活动，公平、公正、公开确定项目开发者。开发企业取得项目开发权后，要与国土部门签订土地出让合同，同时要与市开发办签订项目开发合同，包括开发项目性质、用地规模、开发项目价款与支付方式、拆迁要求、设施配套要求、开竣工时间、工程质量、物业管理及违约责任等。开发企业按规定交清项目价款后，由市开发办协调有关部门办理开发建设相关手续。三是严格项目开发建设管理。开发企业必须按照开发合同规定，进行项目开发建设，不得擅自对项目进行更改。开发项目的土地使用权者必须与开发企业相一致，严禁非法合作开发建设。
2.加强开发经营管理。一是严格开发项目转让管理。转让开发建设项目，必须符合各项法律法规规定的条件，并到有关部门办理相应手续。二是规范商品房预售、销售管理。开发企业销售商品房，必须取得《商品房预售许可证》，使用规范合同文本；商品房交付使用时，应向购房者提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；开发项目未经竣工综合验收合格不得交付使用。三是大力推行规范化物业管理。开发项目在开发建设时，要按规定留足物业管理用房和居民社区用房，必须确定好物业管理单位，制定各项制度，实施规范化物业管理。
