五、 参数体系说明
1.土地取得成本
1.1期日修正系数
期日修正系数根据估价对象所在区位及北京市土地市场情况确定。
1.2买方购买时应缴纳税费
根据北京市情况，契税按土地取得成本3%。
2.开发成本
2.1建筑安装工程费
包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等。
根据勘察确定的实际工程进展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安装工程费。其计算公式为：
建筑安装工程费＝∑[各项工程完成进度（%）×各项建筑工程预算]
不同结构工程中主要工程项目比例
结构分类
项目名称
| 建筑结构类型
|
砖混一等、二等
| 钢砼结构
| 钢结构
|
基础工程
| 15
| 25
| 35
|
结构工程
| 50
| 60
| 55
|
设备安装及装饰工程
| 35
| 15
| 10
|
备注：为毛坯房标准的价格构成
上表中的比例为参考比例，应按照不同结构、设计标准等，结合实际完工情况进行测算，调整幅度在±10%为宜。
2.2 工程勘察设计和前期工程费
包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用。
2.3室外工程费
2.3.1基础设施建设费
基础设施建设费，为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。
应按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，人防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费等。
2.3.2公共配套设施建设费
公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。应依据详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。
3.管理费用
管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本，通常按土地取得成本与开发成本之和一定比例测算，根据北京市房地产情况一般取2-5%。
4.销售费用
销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按评估对象土地取得成本、开发成本和管理费用的一定比例计算，一般取2-4%。
5. 投资利息
投资利息，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
其中土地取得成本计息期为形象工程的客观开发周期；建安费、工程勘察设计和前期工程费、室外工程费的计息期为形象工程的客观开发周期的一半，贷款利率按当期人民银行公布基准利率。开发周期一年以内按单利测算，一年以上按复利测算。
6.销售税金
根据北京市相关规定，按评估值的5.5%或5.4%（远郊区县）测算。税率的差别是根据估价对象所在位置的不同确定的。
7.投资利润率
根据北京市居住类房地产市场开发情况，根据开发利润率计算基数不同，可以有不同合理取值区间。根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、工程进度，投资利润率不超过土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用之和的40%。
六、在建工程折旧
新开发土地和新建房地产，一般不应扣除折旧。
房地产抵押估价报告
（参数部分）
（居住类在建工程假设开发法）
一、 假设开发法估价中的参数指标取值区间
序号
| 项目名称
| 取费标准
| 备注
|
1
| 开发完成后的房地产价值
| 售价
| 依据《市场比较法中的参数指标（成套住宅）》采用市场比较法与长期趋势法相结合预测开发完成后售价
|
2
| 取得在建工程的税费
| 3.05%
| |
3
| 续建成本
|
3.1
| 建筑安装工程费
| 基础工程
|
| 根据估价对象设计标准，估算续建成本
|
结构工程
|
设备安装及装饰工程
|
3.2
| 工程勘察设计和前期工程费
| 5%－8%
| 以建安工程费为基数
|
3.3
| 室外工程费
| 基础设施建设费
| 5-15%
| 以建安工程费为基数，对于别墅类等室外工程费用占比较大的项目，可以不受此指标的限制
|
公共配套设施建设费
|
| 根据实际情况分摊确定
|
3.4
| 不可预见费
| 2%－3%
| 以建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程费为基数
|
4
| 管理费用
| 2%－5%
| 以续建成本为基数
|
5
| 销售费用
| 2%－4%
| 以开发完成后的房地产价值为基数
|
6
| 续建成本的投资利息
| -
| 以续建投资期为建设期
|
7
| 销售税金
| -
| 以开发完成后的房地产价值为基数，城八区取5.5%，远郊区县取5.4%
|
8
| 续建投资利润率
| ≤40%
| 以续建成本、管理费用和销售费用为基数
|
二、参数体系说明
1. 完成后的房地产价值
采用市场比较法与长期趋势法相结合预测开发完成后的售价。
2. 取得在建工程的税费
取得在建工程的税费包括契税和印花税，按3.05%计算。
3. 续建成本
根据估价对象设计标准、工程实际进展程度，估算实际续建成本。
3.1建筑安装工程费
包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程，根据不同结构测算续建费用。
不同结构工程中主要工程项目比例
结构分类
项目名称
| 建筑结构类型
|
砖混一等、二等
| 钢砼结构
| 钢结构
|
基础工程
| 15
| 25
| 35
|
结构工程
| 50
| 60
| 55
|
设备安装及装饰工程
| 35
| 15
| 10
|
备注：为毛坯房标准的价格构成
表中的比例为参考比例，可以在此基础上调整±10%。
3.2工程勘察设计和前期工程费
根据实际情况，估算估价时点尚需投入的工程勘察设计和前期工程费。
3.3室外工程费
3.3.1基础设施建设费
根据实际情况，估算截至估价时点尚需投入的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和红线外专门为本居住小区建设的基础设施费用。
3.3.2公共配套设施建设费，
根据实际情况，估算截至估价时点尚需投入的主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用。
