（二）假设开发法
运用假设开发法估价应按下列步骤进行：
1. 调查待开发房地产的状况；
2. 选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
3. 估算后续开发经营期；
4. 预测开发完成后的房地产价值；
5. 预测后续开发建设的必要支出和应得利润，后续开发建设的必要支出是指取得税费、续建成本、投资利息、管理费用、销售税费。
⑴取得税费指取得在建工程应支出的税费
⑵续建成本
续建成本包括建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程费、不可预见费，其中建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装和装饰工程，室外工程费指基础设施建设费和公共配套设施建设费，具体取项与取值需根据估价对象的实际情况确定。
⑶与续建成本相对应的管理费用
⑷尚需投入的销售税费
⑸续建成本的投资利息
⑹尚需支付的销售税费
（7）续建成本的投资利润
6.进行具体计算，求出估价对象现状价格；
测算公式：
在建工程价值＝开发完成后的房地产价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-投资利润
假设开发法估价测算汇总表
| 单 位
| 数 额
| 说 明
|
1．后续开发经营期
| 月或季
| | |
2．开发完成后的价值
| 总价
| 元或万元
| | |
单价
| 元/m2
| | |
3．后续必要支出
| 元或万元
| | |
3.1取得税费
| 元或万元
| | |
3.2续建成本
| 元或万元
| | |
3.3管理费用
| 元或万元
| | |
3.4销售费用
| 元或万元
| | |
3.5投资利息
| 元或万元
| | |
利息率
| ％/年
| | |
3.6销售税费
| 元或万元
| | |
4．后续应得利润
| 元或万元
| | |
投资利润率
| ％或％/年
| | |
5．测算结果
| 总价
| 元或万元
| | |
单价
| 元/m2
| | |
五、估价结果确定
1. 确定估价对象的市场价值
详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法结果的合理性分析、权重确定及理由、加权结果。
2. 确定估价对象的法定优先受偿款
（1）委托方拖欠施工队的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额
（2）地价款（土地出让金）的欠缴情况
（3）其他法定优先受偿款
3. 抵押价值
抵押价值＝市场价值-优先受偿款
4.地上建筑物价值和土地价值的分割
分割办法：按成本法评估的土地价值，作为分割后的土地价值。地上建筑物的评估价值为最终评估的在建工程价值减去土地价值。
地上建筑物价值：
土地价值：
变现能力分析
1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。
2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
附件
1. 委托方的营业执照
2. 委托方的委托函
3. 估价对象的位置图
4. 估价对象四至和周围环境照片（应有估价师在勘查现场的照片）
5. 估价对象形象进度照片
6. 项目有关批准文件、权属证明文件
7. 法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录
8. 估价中引用的其他专用文件资料
9. 估价人员和估价机构的资格证明等
房地产抵押估价报告
（参数部分）
（居住类在建工程成本法）
四、 成本法体系参数
成本法参数体系及取值区间表
| 项目名称
| 相关系数
| 备注
|
1
| 土地取得成本
|
1.1
| 土地使用权购买价格
| -
| 根据土地使用权的实际取得成本，参照土地市场情况确定
|
1.2
| 买方购买时应缴纳税费
| 3%
| 取费基数为土地使用权购买价格
|
2
| 开发成本
|
2.1
| 建筑安装工程费
| 基础工程
| -
| 按照不同的结构，根据工程进度确定，详见工程造价构成表
|
结构工程
|
设备安装及装饰工程
|
2.2
| 工程勘察设计和前期工程费
| 5-8%
| 以建安工程费为基数
|
2.3
| 室外工程费
| 基础设施建设费
| 5-15%
| 根据实际发生情况，按建安工程费用的一定比例确定，对于别墅类等室外工程费用占比较大的项目，可以不受此指标的限制。
|
公共配套设施建设费
| -
| 根据实际发生情况测算
|
3
| 管理费用
| 2-5%
| 按表中1-2项之和为基数
|
4
| 销售费用
| 2-4%
| 按表中1、2、3三项之和为基数
|
5
| 投资利息
| -
| 按当期人民银行公布基准利率计算，按表中1、2、3、4四项之和为基数，
|
6
| 销售税金
| 5.5%
| 主要指营业税、城市维护建设税和教育费附加，按房地产评估价值为基数计算
|
7
| 投资利润率
| ≤40%
| 根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置与工程形象进度等情况，按表中1、2、3、4四项费用之和为基数
|
