收益年期，由评估人员根据建筑物的具体情况，在上述建筑物经济耐用年限扣除建筑物已使用年限基础上确认。
　　6. 资本化率
　　资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。
　　市场提取法。根据对2006年－2008年北京市成套住宅租售市场状况调查，目前北京市成套住宅租售市场情况，租售比约为1：320左右，已接近或超过国际市场警戒线。按照市场提取法测算北京市成套住宅出租资本化率取值合理区间处于3%－5%。
　　安全利率加风险调整值法。以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率＝安全利率＋风险调整值，确定资本化率取值范围为5％－8%。
　　综合确定当前资本化率取值区间为4%-6%。




　　声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。


　　估价项目名称：××（按土地证的坐落）抵押价值评估
　　委托方：
　　估价方：
　　估价人员：
　　估价报告作业日期：
　　估价报告编号：

　　目录

　　致委托方函　
　　估价师声明　　
　　估价的假设和限制条件　　
　　估价结果报告　
　　一、　　　委托估价方　
　　二、估价方　　
　　三、估价对象　　
　　四、估价目的　
　　五、估价时点　
　　六、估价依据　　
　　七、估价原则　　
　　八、价值定义　　
　　九、估价方法　　
　　十、估价结果　　
　　十一、估价报告的工作日期　　
　　十二、估价报告的应用有效期　　
　　十三、参与本次估价的工作人员　
　　参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）　　
　　估价技术报告　　
　　一、估价对象　　
　　二、评估方法选用依据　　
　　三、最高最佳使用分析　　
　　四、估价测算过程　　
　　（一）成本法
　　（二）假设开发法
　　五、估价结果确定　
　　变现能力分析　
　　附件　

　　致委托方函
　　致函对象（为委托方的全称）
　　致函正文　①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途及形象进度等
　　②估价目的
　　③估价时点
　　④估价结果
　　⑤参与本报告评估的估价师
　　⑥房地产估价结果汇总表，包括市场价值、抵押价值

　　房地产抵押估价结果汇总表

　　币种：人民币

数额及说明 项目及单位		数　 额	说　 明
1．假定未设立法定优先受偿权利下的价值	总价（元或万元）
	单价（元/m2）
2．法定优先受偿款	总额（元或万元）
2.1拖欠建设工程价款	总额（元或万元）
2.2 已抵押担保债权数额	总额（元或万元）
2.3其他法定优先受偿款	总额（元或万元）
3．抵押价值	总价（元或万元）
	单价（元/m2）
	地上建筑物价值
	土地价值

　　注：抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款
　　致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）



我们郑重声明：
　　⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
　　⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
　　⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
　　⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。
　　⑻本估价报告由××公司负责解释
　　⑼参加本次估价的工作人员
　　参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）

估价师姓名	注册证书号	签　　字

　　参加估价人员：
　　估价的假设和限制条件
　　1.说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。
　　⑴合法前提：
　　①权属清晰无异议
　　②不属于法律法规禁止抵押的房地产
　　⑵以立项主体可以在正常市场条件下转让为前提
　　⑶依据合理
　　⑷优先受偿权利
　　⑸市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响
　　2．报告使用者注意的事项：
　　⑴优先受偿款情况：
　　⑵估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
　　⑶在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
　　⑷合理使用评估价值；
　　⑸定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
　　⑹本项目已于　年　月　日开始预售，预售范围。
　　3．估价报告应用的有效期
　　4．假设估价对象在建工程在估价后按照现有的规划、设计建设指标持续建设，能够按照正常建设期完工，取得竣工手续并交付使用。


　　一、 委托估价方
　　二、估价方
　　**公司
　　地址：
　　法定代表人：
　　房地产评估资质级别：　　　　　　　　资质证书号：
　　联系人：　　　　　　　　　　　　　 联系电话：
　　三、估价对象
　　1、项目坐落及四至
　　2、权益状况
　　土地证、项目核准、规划文件、施工许可证等法律文件的取得情况。
　　3、实物状况
　　简要介绍在建工程的形象进度。
　　4、估价范围
　　要明确估价对象是全部土地使用权还是按地上建筑物分摊的土地使用权。
　　若抵押物的范围只是项目的一部分，应就抵押部位、对应用途等描述清楚。
　　四、估价目的
　　为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估在建工程抵押价值。
　　五、估价时点
　　估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。
　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
　　六、估价依据
　　1、国家法律法规；
　　2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；
　　3、北京市政府及有关部门的政策性文件；
　　4、技术标准
　　《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】
　　《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】
　　5、委托方提供的相关资料：
　　6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。
　　七、估价原则
　　⑴遵循合法原则。
　　⑵遵循最高最佳使用原则。
　　⑶遵循替代原则。
　　⑷遵循估价时点原则。
　　⑸遵循谨慎原则。
　　八、价值定义
　　抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
　　估价对象的市场价值包括估价对象占用范围内的土地使用权的价值与地上建筑物的市场价值之和，或抵押地上建筑物及其分摊的土地使用权价值之和。
　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建筑工程价款，已抵押担保的债权数额及其他。
　　九、估价方法
　　居住类在建工程抵押应选用适宜的两种估价方法进行估价，即成本法和假设开发法（需简述每种方法思路与测算结果，最终取值的依据）。
　　十、估价结果

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