（4）买受人以该房屋质量有瑕疵为由，要求解除预售合同的，应当根据质量问题的严重程度来分析，对于商品房已经验收合格，没有严重质量问题，不影响居住的，应不予支持。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，并依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，房地产开发企业没有足够证据进行反驳的，买受人要求退房的，人民法院应予支持，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（5）合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。按套（单元）内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依约定处理。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比超出3％时，买受人要求退房的。人民法院应予支持。房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×100％
合同约定面积
11、夫妻一方擅自出卖共有房屋合同效力的认定问题
如果买受人与夫妻一方恶意串通，损害另一方的利益，应当根据《
合同法》52条2项的规定确定合同无效。
夫妻一方虽未经另一方同意而擅自出卖共同所有的房屋，如果买受人有理由相信出卖人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示的，即买受人为善意有偿取得时，应当认定该买卖合同有效，另一方不得以不同意或不知道为由对抗买受人。
四、房屋租赁纠纷中的有关问题
12、擅自转租合同的效力问题
在房屋租赁合同中，承租人未经出租人同意擅自转租的行为，在
合同法实施之前，一般认为是无效合同。
合同法实施之后，按照“鼓励交易”“契约自由”的原则，因不违反法律法规强制性规定，应确定此类合同为有效合同，在因权利人主张权利而造成转租合同不能履行时，转租人对转承租人承担债不履行的责任，即违约责任。
