五、关于对按实清算或结算土地增值税条件认定的问题
（一）《办法》对房产开发项目设定了按实清算或结算土地增值税条件，其中《办法》第十四条第（一）款和第十六条第（一）款中的“其中条件（1）是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的,仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件”内容修改为“其中条件（1）是以房产开发项目取得第一笔销售收入至清算或结算土地增值税时均实行查帐方式征收企业所得税；在上述期间内，中途改变查帐方式征收企业所得税的，视为不符合按实清算或结算土地增值税的认定条件”。
（二）应按实结算土地增值税的房产开发项目而纳税人未按实结算土地增值税的，地方税务机关有权对该房产开发项目按实结算土地增值税。
六、关于综合开发房产项目按实清算土地增值税划分扣除项目金额的问题
根据《办法》第十五条第（二）款第2项“对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额”和第十六条第（四）款“纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别结算应交土地增值税”的规定，按实清算或结算土地增值税时，按照以下的计算公式分配扣除项目金额并计算增值额和应交土地增值税（实例详见附件2）：
（一）清算土地增值税的计算公式：
1.分摊已售比例=（已售面积÷可售面积）×100%
2.可扣除项目金额=实际发生扣除项目金额×分摊已售比例
3.分类的扣除项目金额
（1）非住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[(已售非住宅面积×1.4)÷(已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4)]
注：非住宅系数1.4=非住宅高4米÷住宅高2.8米，非住宅高度不论高或低，系数为1.4，以下同。
（2）住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[已售住宅面积÷（已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4）]
4.不同用途或类别房产的增值额=已售不同用途或类别房产的销售收入-分类的扣除项目金额
5.不同用途或类别房产的应交土地增值税=不同用途或类别房产的增值额×适用税率-速算扣除数
（二）结算土地增值税的计算公式：
1.分类的扣除项目金额
（1）非住宅的扣除项目金额=扣除项目金额×[（非住宅面积×1.4）÷(住宅面积+非住宅面积×1.4)]
