上海市房地资源局关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》做好本市物业管理有关工作若干意见的通知
各区县房地局：
为了贯彻实施《
中华人民共和国物权法》（以下简称
《物权法》）和国务院修改后的《
物业管理条例》（以下简称
《条例》），现就本市物业管理有关工作提出如下意见，请遵照执行。
一、关于业主大会表决事项时建筑面积和人数的确定
根据
《物权法》第
七十六条规定，业主共同决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：（1）依法归全体业主所有的物业；（2）停车库；（3）配电房；（4）垃圾房；（5）不能单独办理产证的其他物业。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。
“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
二、关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配
根据
《物权法》第
八十条的规定，在前期物业管理期间，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《
上海市住宅物业管理规定》第
二十五条、第
三十四条的规定执行。
