沈阳市国家税务局关于印发外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法的通知
（沈国税发〔2005〕324号）
各区、县（市）国家税务局：
现将《沈阳市外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二OO五年十一月二日
沈阳市外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法
根据《
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）和《辽宁省国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》》（辽国税外[1998]205号）的规定，结合我市房地产行业的经营特点和外商投资企业（以下简称企业）从事房地产开发经营在所得税管理上存在的实际问题，特制定本管理办法，内容如下：
一、从事房地产经营业务的企业，预售房地产取得的预收款（含定金，不包括向购房者收取的诚意金），应统一按10%的预计利润率计算纳税所得额，按季预缴企业所得税。企业应在该项目符合“销售开始”的条件后，对预收款收入进行结算。对于多项目开发的企业，如前期完工项目发生亏损，以后各期项目取得预收款仍应按规定预征所得税，企业发生的亏损可用以后各期项目实现的利润进行弥补，弥补期限不得超过五年。
二、企业应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按下列公式计算：
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
上述公式中“应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税”表示当期已完工项目计算的应纳所得税额，“当期预征所得税”表示当期未完工项目但已取得预收款所计算的应预交所得税额。
三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产“销售开始”，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
