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(二)以经营为目的的境外购房客户比例不断扩大，对外销商品房市场造成了很大冲击。自1988年本市以国际招标的方式成功地出让虹桥第26号地块使用权以来，土地批租速度不断加快，外销商品房市场已颇具规模。至1993年本市已先后批出土地464幅，出让土地面积超过8000多公顷，其中出让的非成片地块已可建各类外销商品房1700余万平方米。1991年本市外销商品房市场开始启动后，具备预售条件并经批准上市的外销商品房急剧递增，目前已达347万平方米，使本市的外销商品房迅速从卖方市场转化为买方市场。因此，大量外销商品房购房对象如继续流入内销商品房市场，必然会冲击正在迅速发展中的外销商品房市场。同时，由于开发成本的提高，尤其是受外销商品房价格的影响，高标准内销商品房售价每年均有很大幅度的上涨。据统计，1992年高标准内销商品房平均价格指数与1985年相比，高层与多层公寓分别增加674和642，致使境外经营性购房比例日增，严重干扰了本市房地产市场秩序。
(三)投资开发规模迅速增加，影响房地产投资向一般标准内销商品房倾斜。为进一步适应房地产市场发展的需要，使内销商品房政策与住房制度改革相衔接，1992年本市在调整内销商品房管理政策的同时，加强了对高标准内销商品房项目的审批工作。但由于高标准内销商品房与外销商品房相比，土地投资少，回报率高，驱使一些开发公司仍热衷于把资金投向高标准内销商品房，开发规模迅速扩大。不利于投资结构的调整。1993年年底市政府先后下发了“外商投资城市建设综合开发公司资质管理的补充规定”和“上海市利用外资开发经营内销商品住宅的暂行规定”。这一系列新举措，大大激发了外商参与上海旧区改造，投资开发内销商品房的热情。但如不及时加强引导，迅速调整投资开发结构，必然会在扩大内销商品房开发规模的同时，进一步提高高标准房屋的投资比重，加剧投资结构的不合理。不断深化改革，促进房地产开发经营政策与住房制度改革紧密结合，这是保持房地产业是否持续、健康发展的关键所在。为此，建设部、国家土地局等四个部局联合印发“关于加强房地产市场宏观管理、促进房地产业健康持续发展的意见”中要求：调整房地产开发投资结构、确保重点。房地产开发重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制。因此，对于高标准内销商品房的开发经营政策，应结合当前房地产市场的实际以及长远的发展目标，及时进行调整，以促进房地产市场的健康发展。现经研究，提出以下意见：
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