企业、机关、人民团体和事业单位将存量房产(含厂房)出售，不属于沪地税地[1995]52号文所称的企业置换土地使用权的范围，应按规定计征土地增值税。出售存量房产的增值额计算是按出售房地产取得的收入减去三项内容：①取得土地使用权时所支付的地价款(按转让存量房产的土地使用面积占总面积的比例计算分摊，如属行政划拨的无偿用地应为零数)；②房产评估值为重置成本价乘以成新度折扣率；③销售税金。
三、关于企业、机关、人民团体和事业单位用原有的土地使用权置换房产如何征税问题
企业、机关、人民团体和事业单位用原有的土地使用权与其他单位或个人置换成房产后再行转让，取得的房地产转让收入应按规定缴纳土地增值税，其增值额的计算只允许减去第二条所述三项内容中的第一项和第三项，以及支付过的动拆迁费用，既不能扣除开发成本和费用，也不能作加计扣除。
这些单位用原有的土地使用权与房地产开发企业置换房产，前者本身不具备开发资质，而将换得房产再行转让的，尽管签订的开发合同是在1994年之前，不能享受房地产开发企业在5年内首次转让减免的优惠。
房地产开发企业用房产换取土地使用权的部分，其房产的建造成本可计入扣除项目金额。
四、关于购进普通标准住宅出售的征免税问题
房地产开发企业购进普通标准住宅用于自身动迁的，可计入开发成本作为扣除项目金额，若用于动迁多余后出售，取得的转让收入应按规定征收土地增值税，不能享受普通标准住宅增值比率不超过20%免征的优惠。
非房地产开发企业购进普通标准住宅出售，也不能享受增值比率不超过20%免征的优惠。只有房地产开发企业建造普通标准住宅出售，按每一计税项目的增值比率不超过20%的，才能享受免征土地增值税的优惠，如增值比率超过20%的均按全额征税。
五、关于房地产买卖三项费用如何扣除的问题
纳税人从事房地产经营，购进房地产用于出售的，其增值额中的三项费用(包括利息支出)的计算，采取确定适当的扣除比例的办法，即统一按转让收入的1.5%给予扣除。
计算公式：增值额＝出售商品房取得的收入－购入商品房支付的价款－三项费用(出售商品房取得的收入×l.5%)－销售税金
六、关于股权转让、变更征免税问题
