福建省国家税务局关于加强外商投资企业从事
房地产开发经营所得税的征收管理的通知
（闽国税外[1999]94号 1999年12月30日）
各地、市、县(区)国家税务局，省、地(市)局外税局(不发厦门)：
为加强外商投资企业从事房地产开发经营(以下简称外商房地产企业)所得税的征收管理，提高外商房地产企业的纳税意识。根据《
外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及实施细则和《
国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]153号)文件精神，现就我省外商房地产企业所得税的有关问题通知如下，各地在实施过程中若有什么问题，应及时报告省局。
一、外商房地产企业所得税的征税办法
根据外商房地产企业建设周期长，成本结算复杂；在开发经营中既有只开发一个项目或一个项目完工后再开发另一个项目(以下简称单项目)，也有同时开发两个或两个以上项目(以下简称多项目)；在产品销售上既有期房销售，也有现房销售，或两种销售方式同时并存等特点，为便于外商房地产企业所得税管理，对外商房地产企业所得税的征收按下列办法分别处理。
(一)外商房地产企业不能提供完整、准确的成本、费用或收入凭证，不能正确计算应纳税所得额的，其所得税由各地税务机关根据税法实施细则第十六条规定，核定利润率征收。
(二)外商房地产企业财务、会计核算资料健全的，根据企业开发项目和销售方式等具体情况，其所得税按下列规定征收：
1、对单项目外商房地产企业，根据其销售方式采取下列办法征收所得税：
(1)对采取预售期房方式，取得的预收款收入，按国税发[1995]153号规定核定利润率预征所得税，企业应于季度终了后十五日内向主管税务机关申报纳税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳所得税税额，多退少补。
企业应纳所得税＝当期预收款收入×利润率×税率
企业开发项目产权转移、销售收入实现后，应补(退)所得税按下列公式计算：
应补(退)税＝(已实现销售利润＋其他业务利润＋营业外收支净额)×税率－企业已预缴所得税
已实现销售利润＝企业已实现的营业收入－已实现销售商品成本－管理费用－财务费用－销售费用－营业税金及附加
