大连市地方税务局关于土地增值税若
干税收政策问题的通知
（大地税发[2003]5号 2003年1月21日）
各基层局：
根据《
中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称
《条例》)、《
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称
《细则》)及其他有关规定，现对土地增值税有关税收政策问题明确如下：
一、关于土地增值税预征的征管规定
(一)土地增值税的预征
自2003年1月1日起，从事房地产开发的纳税人(以下简称“纳税人”)转让未“竣工决算”房地产开发项目，应于每月终了后10日内，填报《
土地增值税纳税申报表》(暂以《大连市地方税收纳税申报表二》代替)，办理纳税申报手续，并预缴土地增值税。
预征税款按纳税人每月实际取得的转让收入价款、预收款、定金和其他有关经济收益，乘以本通知规定的预征率计算征收。纳税人应在房地产开发项目全部竣工决算后30日内主动到税务机关申请办理税款清算手续。税务机关对该项目土地增值税进行清算，对已预征的税款多退少补。
(二)对“竣工决算项目”的解释
“竣工决算项目”指已取得建设工程质量监督站出具的单位工程质量认定合格(优良)书，建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认，签署了《工程造价结(决)算书》，全部实现销售，收入、成本和费用已经全部核算清楚的房地产开发项目。如不能准确核算收入、成本和费用的，不能视为“竣工决算项目”。
纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人，如该房产已办理房屋所有权证的，可视同上款中的“实现销售”。
(三)土地增值税预征率
自2003年1日1日起，土地增值税预征率按照纳税人的转让项目分类型确定：
1、一般住宅，预征率为5‰；
2、除“一般住宅”以外的其他类型，预征率为1%。
(四)“一般住宅”必须同时符合以下条件：
1、《建设工程规划许可证》上列明建设工程项目名称为“住宅”。高级公寓、别墅、度假村等均不属一般住宅；
