6.3.6.14.4 宗地内多栋建筑中设有配电室的一栋为新建的大厦，其余多栋为早期建设的旧房，则新建大厦中的配电室为本栋应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.14.5 设于建筑中某一层供本层多户或多层共同使用的空调机房、风机房、水泵房等设备用房，虽其被某一户专有面积所包围，该设备房仍作为公用建筑面积在其相应服务范围内进行分摊。
6.3.6.15 半外墙
6.3.6.15.1 半外墙列为应分摊的公用建筑面积，按功能区进行分摊计算，如功能区细分为层或同一层的某几户时（如裙楼分为商业、会所、一层临街商铺、一层商场大空间内商铺等），半外墙则按细化的功能区进行分摊计算。
6.3.6.15.2 属于一个独立产权人的一栋房屋，可以不取半外墙，如独立别墅或整栋出具建筑面积的其它建筑。
6.3.6.15.3 联排别墅应取半外墙，并作为整栋分摊的公用建筑面积。
6.3.6.16 封闭建筑空间
位于建筑内的封闭建筑空间，凡计算建筑面积的，均列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.17 主楼、附楼
当一栋建筑设计为具有主楼、附楼的形式，主、附楼仅通过消防通道或公共开放空间相连时，该建筑不视为一栋。此时，共用的消防控制室等应视为为多栋服务的公用建筑面积，列为不分摊的公用建筑面积；为主、附楼各自服务的梯间、门厅等公用建筑面积，应分别在主、附楼按各自功能划分的功能区内进行分摊计算。如主楼设有消防避难层，位于消防避难层的层高在2.20米以上的电梯间等公用建筑面积仍在主楼分摊，附楼不参与主楼公用建筑面积的分摊。
6.3.6.18 骑楼
6.3.6.18.1 骑楼底层位于建设用地红线之外，并成为公共道路街巷通行的部分，不计算建筑面积。
6.3.6.18.2 骑楼底层位于建设用地红线内，成为小区公共道路的一部分的，或经市政府行政主管部门批准列为核增建筑面积的，如计算建筑面积的，均计为不分摊的公用建筑面积。
7 房屋建筑面积变更测绘
7.1 变更测绘一般指一栋建筑，在完成第一次房屋建筑面积测绘之后，因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改而重新进行的房屋建筑面积测绘。
7.2 变更测绘的一般原则
7.2.1 变更测绘适用于已竣工（建成）且已进行过房屋建筑面积测绘计算的建筑。
7.2.2 对已登记发证的房屋，在变更测绘时，除登记面积来源不明、明显违规或确系计算错误的，一般情况下应维持原来的面积计算成果。
7.2.3 一般情况下，变更测绘应采用原计算规则，但由变更引起的新产生的、属于变更范围内部分摊的公用建筑面积，按现行规范进行分摊计算；如所有产权人书面同意，在不涉及其它产权人时，也可全部按现行规范进行。
7.2.4 由变更部分房屋的套内建筑面积、公用建筑面积重新分摊计算引起非变更部分建筑面积发生变化的，如变化在规定允许范围内时，则不必改变其它功能区各户原有的房屋建筑面积。
7.3 变更测绘的处理方法
7.3.1 一栋房屋增加部分建筑空间，且增加部分不能成为独立的一栋，而是成为原有建筑的一部分，与原有建筑共享全部或部分公共空间时，整个建筑或相应的功能区应重新分摊计算，新增部分的房屋边长等应按现状进行测绘采集，对原有建筑部分，如现状无明显改变且原测绘无明显错误，可采用原测绘报告中的相关数据。
7.3.2 当一栋房屋只需计算和提供整栋建筑面积时（不分户），且新增加部分的建筑空间借用原建筑外墙，新增加部分面积按原建筑外墙外边线和新加的外墙的外边线范围计算。当新增加部分的建筑空间没有借用原建筑外墙时，新增部分的全部墙体计入新增部分的建筑面积；新墙与旧墙之间的伸缩缝在与室内相通时计入新增部分的建筑面积。
7.3.3 一栋房屋中应分摊的公用建筑面积的范围（面积）、功能发生变化时，与该公用建筑面积相关的各户的分摊公用建筑面积需重新计算。
7.3.4 一栋房屋新增加或减少一部分套内建筑面积或分摊公用面积而使整栋或该功能区的其它各户的公用建筑面积分摊系数发生变化时，若各户产生的建筑面积变化值最大不超过0.3%的，可不重新计算其它各户的建筑面积。但新增加（或减少的）套内建筑面积需按同功能区内的其它套内建筑面积相同的公用建筑面积分摊系数计算并分摊相应的公用建筑面积值。
7.3.5 对不涉及公共建筑面积的房屋分户产权界变更测绘，如一户分割成两户或两户合并为一户，产权人应实地完成施工后方可提出测绘申请，测绘人员现场实测并分户计算。
7.3.6 对已进行过测绘的房屋或已取得房地产证的房屋，在对其进行分割测绘时，可只对各分户的套内建筑面积进行实测，取原测绘面积或产权证面积与各分户套内建筑面积和的差值作为各分户应分摊的公用建筑面积，按各分户套内建筑面积进行分摊计算。
7.3.7 当房屋经市政府行政主管部门核准为虚拟分割或各分户未实地砌筑分隔墙体时，产权人应按经核准的建筑施工图，在实地设立永久性的产权界界址点标识（如钢制界址钉等）或永久性的产权界线标识（如嵌入地面的铜条等）。测绘部门按一级房产界址点的精度和深圳市独立坐标系分别实测产权地界点的坐标，如果深圳市独立坐标系很难联测时，可以采用大楼功能区或楼层平面独立坐标系。
7.3.8 坐标实测值和边长实测值必须经过平差计算，当实测坐标反算边长和实量边长校核超过限差时，必须要重量和重测。当平差后的数值与建筑施工图相差较大时，说明实地未按建筑施工图设置产权界界址点，此时应要求产权人按建筑施工图重新设置产权界界址点标识，并重新测绘；如产权人不重新设置产权界界址点标识，则以实测为准，在建筑施工图上用红笔清晰标注，并在测绘说明中予以说明。
7.3.9 变更测绘中，因一户分割为多户新产生的公用建筑面积，如分割后形成的过道、本层使用的卫生间、空调机房等，应由原一户的专有面积范围内的新分割各户进行分摊，或按相关权利人共同签署的关于公用建筑面积的合法分割协议或文件进行分摊计算。
7.3.10 当实地存在加建或违建，如加建或违建部分属永久性建筑，则加建或违建部分应参与重新测绘与分摊计算；如加建或违建不属于永久性建筑或无法确认是否属于永久性建筑，则该部分可暂不参与重新测绘与分摊计算。上述两种情况均须在测绘说明中予以说明，并在分层平面图上将加建和违建部分专门标识出来。对不能确认是否属于永久性建筑的加建和违建，应特别说明，并在市政府相关行政主管部门核准并确认予以保留后，将原测绘报告收回，重新分摊计算后出具新的测绘报告。
7.3.11 对变更测绘中发现功能变更的，用途应按现状用途确定，在测绘报告中对功能变更情况予以说明。
7.3.12 早期建设的住宅楼，当设计图纸上设计为未封闭阳台，现状测绘时发现系由业主入住后将阳台自行封闭的，可按原设计的未封闭阳台计算建筑面积。
7.3.13 无论预售测绘、竣工测绘、变更测绘，凡涉及商铺建筑面积计算的，当商铺中包含柱、剪力墙等建筑支撑体时，均须在测绘报告中的房屋建筑面积分户汇总表、房屋建筑面积分户平面图上加注套内建筑面积中所含承重支撑体面积的备注说明。
8 房屋建筑面积测绘成果报告书
8.1 房屋建筑面积测绘报告
8.1.1 一般规定
8.1.1.1 用于房地产销售和房地产权登记的各类房屋建筑面积测绘和计算，均应按规定的标准格式形成包括封面、文字说明、数据表和平面图在内的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（以下简称《测绘报告》）。
8.1.1.2 《测绘报告》以栋为单位独立成册。
8.1.1.3 《测绘报告》均应在封面上加注所属的测绘类型，即“施工图测算”、“预售测绘”、“竣工测绘”、“现状测绘”、“变更测绘”、“分割测绘”。
8.1.1.4 预售测绘的《测绘报告》一式叁份：两份交申请单位（分别用于预售审批备案和房地产销售），一份由测绘部门存档；竣工测绘的《测绘报告》一式叁份：两份交申请单位（分别用于规划验收和房地产初始登记），一份由测绘部门存档；其它测绘的《测绘报告》均一式两份：一份交申请单位，一份由测绘部门存档。
8.1.1.5 《房屋建筑面积测绘报告》标准内容包括：
a）封面。
b）目录。
c）测绘项目平面位置示意图（对预售测绘）/测绘项目平面位置分布图（对竣工测绘）/测绘项目用地范围现状图（对现状测绘）。
d）房屋建筑面积测绘和计算说明。
e）房屋建筑面积总表。
f）房屋建筑层高表（对竣工测绘、现状测绘）。
g）公用建筑面积分层汇总表。
h）房屋建筑面积分户汇总表。
i）房屋建筑面积分户平面图。
j）房屋建筑面积分户位置图。
k）公用建筑面积分层平面图。
l）房屋建筑面积分层平面图。
m）房屋层次及房号编号立面图。
8.1.2 测绘说明编写规定
测绘说明可视各个项目的测绘类型和具体情况略有不同或有所侧重，但应包括以下主要内容：
--项目建设时间及项目概况；
--项目前（几）次房屋建筑面积测绘情况说明，本次测绘的目的、原因；
--本次测绘的依据：现场测绘时间（段）、市政府行政主管部门的相关批文、测绘采用的图纸（图名、图号、出图日期、审图单位、审图时间、数量等）；
--对项目的实地复核情况说明（与图纸不符之处，未建、加建及改建情况等）；
--特殊情况说明（分割测点说明、特殊情况处理等）；
--项目命名情况（曾用名、现用名、建筑物命名批复书）；
--报告的生效日期。
8.2 建设工程竣工测量报告
8.2.1 一般规定
8.2.1.1 竣工测绘一般应在建设单位完成了经市政府行政主管部门核准备案的总平面图上标注的各种建（构）筑物的施工后，方可受理并进行实地测绘。
8.2.1.2 《建设工程竣工测量报告》是建设工程竣工测量的重要成果，也是市政府相关行政主管部门进行建设工程规划验收、人防工程验收和房地产权初始登记的重要依据，因此，竣工测绘必须真实、准确地记载与反映建设工程竣工时的现状。
8.2.1.3 《建设工程竣工测量报告》应与该项目的《建设工程规划许可证》一一对应，即一份《建设工程规划许可证》中批准的项目，应同时进行竣工测量，并在一本《建设工程竣工测量报告》中予以记载与反映。
8.2.1.4 《建设工程竣工测量报告》主要内容包括建设项目已竣工的建（构）筑物的平面位置及形状、建（构）筑物主要拐角点的坐标、建（构）筑物最突出部分的拐角点至用地红线或其它指定位置的退让距离；房屋地面以上部分的层数及地下室层数；建筑工程竣工后具有代表性层面的标高；房屋分栋分类竣工建筑面积、建筑物的顶层标高和底层室内地坪标高、建筑物各层层高、建筑物某些特定位置的高程或净空高、建设用地范围内的地形和地物现状、测量技术说明及相关参数等。
8.2.1.5 《建设工程竣工测量报告》一式叁份：两份交申请单位，一份由测绘部门存档。
8.2.1.6 《建设工程竣工测量报告》内容与顺序为：
--封面；
--建设工程竣工测量报告书说明；
--建筑物拐角点坐标表；
--建设工程竣工测量数据表；
--建筑物至用地红线或其它指定位置的退让距离；
--建筑物及拐角点略图；
--房屋层数；
--宗地建设全部竣工后容积率及覆盖率计算；
--房屋建筑面积分栋分类汇总表；
--竣工复核简要说明；
--竣工测量技术说明；
--控制导线测量略图。
8.2.2 测绘说明
测绘说明主要内容为本次测绘的承办依据（办文号）、测绘项目所在宗地的宗地号、测绘项目名称、竣工测量的具体内容等。
8.2.3 建筑物拐点与房角点测量
8.2.3.1 建（构）筑物拐点和房角点应突出表示，且加绘红色圆圈，并应标注点号。房角点（拐角点）编号按流水号编写，流水号前面加“F”。
8.2.3.2 竣工房屋拐点与房角点坐标必须实测取得。
8.2.4 退红线计算
竣工测量时，应根据《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市土地使用权出让合同书》的规定，量取建筑物最突出部分的特征点至最近宗地红线的垂直距离进行退红线计算。退红线点的选择应遵循以下原则：
--尽量选择与经市政府行政主管部门核准备案的总平面图标注的退红线位置相对应的点；
--选择离用地红线最近的建（构）筑物拐点与房角点；
--选择离用地红线最近的距地面的高度小于6.0米的阳台、挑廊等各种挑出物在地面的水平投影点；
--选择压红线或超红线的建（构）筑物的拐点与房角点。
8.2.5 建筑指标与分栋汇总表
8.2.5.1 建筑指标包括宗地内各竣工房屋的层数、宗地建设全部竣工后的容积率及覆盖率、竣工房屋的建筑面积分栋、分类面积指标及汇总。分类指标统计计算时应参考《深圳市土地使用权出让合同书》、《深圳市建设工程规划许可证》中的相关内容，在上述两项法律文书中单列的指标，均应在本表中单列。
8.2.5.2 基底面积计算规定
a）对平地建筑，建筑物一层或半地下室四周均露出地表，其基底面积即为建筑物一层或半地下室外围水平投影面积。
b）对坡地建筑，当建筑物接触地面的部分与一层或半地下室层的外围界限不一致时，其基底面积为半地下室露出地面部分的水平投影面积与首层接触地面部分的水平投影面积之和（图28、图29）。
图28 坡地建筑基底面积计算图示一（略）
图29 坡地建筑基底面积计算图示二（略）
如接触地面的一层或半地下层设计为架空层，当架空层柱外围存在其它围护物（如围护栏杆）时，基底面积应取至围护物外围。
8.2.6 竣工复核说明
8.2.6.1 竣工复核说明应说明复核日期。
8.2.6.2 竣工复核中，除对竣工测绘对象与经市政府规划行政主管部门核准备案的建筑施工图纸不一致之处用红笔在图纸上认真标注清楚外，还应对较大的不符之处一一在竣工复核说明栏中清晰说明。
8.2.6.3 如竣工测绘对象与建筑施工图一致，应在复核说明栏中加注“实地与核准备案的建筑施工图相符”。
8.2.7 技术说明
8.2.7.1 技术说明中应包含控制点坐标来源及坐标系统、高程系统。
8.2.7.2 技术说明中应包含地界点坐标来源。
8.2.7.3 技术说明中应包含使用控制及检查情况。
8.2.7.4 可利用已有城市一二级导线点布设三级光电测距导线，精度指标要求符合CJJ8-99要求。附合或闭合导线长度不超过1500米，平均边长不超过120米，相对闭合差≤1/6000，方位角闭合差≤±24 〞（n为测站数）。也可采用GPS技术布设控制点，精度指标按照GPS测量的有关规定执行。
8.2.7.5 技术说明中应包含碎部点施测方法及检查情况。
8.2.8 建设工程竣工现状图（略）
8.2.8.1 除测绘时建设用地范围内的全部项目（含园林景观）均已完成的情况外，一般情况下，建设工程竣工图的测图时间与竣工测量报告的出具时间相隔不应超过半个月，否则，应现场复核修测重新测绘建设工程竣工图。
8.2.8.2 建设工程竣工图测图标准比例尺为1∶500，标准幅面为50cm×50cm。当建设用地面积较大超过一个1∶500标准图幅时，测图比例尺可采用1∶1000，幅面为50cm×50cm。当超过一个1∶1000标准图幅时，可采用非标准图幅。
8.2.8.3 建设工程竣工图测图与成图，应严格执行CJJ8-99、GB/T7929-1995的规定。
8.2.8.4 建设工程竣工测图的范围为建设用地红线以内范围及红线外围25米以内范围，如该范围内无市政道路，则应扩大测区范围至市政道路。
8.2.8.5 建设工程竣工图图名应与测绘项目名称一致，图号为建设项目所在建设用地的宗地号。
8.2.8.6 所有已竣工的建筑物都必须测绘并标注第一层室内地坪标高、裙楼及塔楼顶层标高，室外也应有一定数量的高程，高程注记保留两位小数点。未竣工房屋应予以测绘并标注在建说明。
8.2.8.7 图内房屋不须注建筑结构，只注层次，标在房屋右上角。
8.2.8.8 本次布设的控制点要在图上表示。
附录A（规范性附录）
房屋建筑面积测绘外业记录表与分割测绘说明
A.1 《房屋建筑面积测绘外业测量记录》格式示例
《房屋建筑面积测绘外业测量记录》格式示例见图A-1。
A.2 《点位、标高外业测绘记录表》格式示例
《点位、标高外业测绘记录表》格式示例见表A-2。
A.3 《房屋分割测点点位略图》格式示例
《房屋分割测点点位略图》格式示例见图A-3。
A.4 《房屋分割测点点位坐标表》格式示例
《房屋分割测点点位坐标表》格式示例见表A-4。
A.5 《房屋分割测点点位测绘说明》格式示例
《房屋分割测点点位测绘说明》格式示例见A-5。
图A-1 房屋建筑面积测绘外业测量记录（略）
表A-2 点位、标高外业测绘记录表
点位、标高外业测绘记录表
项目名称： 地点： 作业组：
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│ 序号 │ 属性 │ 原始坐标 │ 检查坐标 │ ⊿S（⊿Z） │ 备注 │
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