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d）层间公用建筑面积。指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。
e）层内公用建筑面积。指专为本层服务的公共建筑空间的面积，该面积在本层内进行分摊。
f）由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面积，应由相关多户进行分摊。
6.3.3.2 应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即整栋公共面积优先级最高，层内多户公共面积优先级最低。按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，优先级低的公用建筑面积须参与分摊优先级高的公用建筑面积。
6.3.3.3 应分摊公共面积的划分确认原则是：
a）依据经市政府规划行政主管部门核准备案的建筑施工图，划分公用部位的使用功能和服务范围，其功能和名称以设计图纸的标注为依据进行确认。
b）依据《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设工程规划许可证》中计容积率、不计容积率、核增等建筑面积分项功能指标，补充确定相关的核增、应分摊、不分摊建筑空间内容与范围。
c）竣工测绘、现状测绘、变更测绘时，现场复核并测量已使用建筑空间的实际使用功能，未使用的建筑空间或实地无法确认功能的建筑空间，其功能以经市政府行政主管部门核准并备案的施工图上标注的功能为准。
6.3.4 分摊系数的计算方法
6.3.4.1 整体分摊方法
一栋单一功能的建筑，如其各户对公用建筑面积的共用状况基本一致，可采用公用建筑面积整体分摊的方法进行分摊计算，即：
分摊系数＝应公摊公用建筑面积/专有建筑面积总和
分户应分摊的公用建筑面积＝分户专有建筑面积×分摊系数
6.3.4.2 多级分摊方法
一栋建筑存在两个以上的功能区，或存在为局部服务的公用建筑空间时，应采用多级分摊的方法，按自上而下原则进行公用建筑面积的分摊计算。
6.3.4.2.1 上一级分摊--区（层）间分摊
区间分摊系数＝区间应分摊公用建筑面积总和/各区专有建筑面积总和
各区应分摊的公用建筑面积＝各区专有建筑面积×区间分摊系数
6.3.4.2.2 下一级分摊--区（层）内分摊
区内分摊系数＝（区内公用建筑面积＋区间应分摊公用建筑面积）/（功能区内的各套（单元）专有建筑面积总和）
各套（单元）应分摊面积＝套（单元）专有建筑面积×区内分摊系数
6.3.5 房屋建筑面积测绘计算中栋的划分
6.3.5.1 地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一栋。同一栋建筑中的不同建筑塔楼各自视为一座。
6.3.5.2 由出地面的计容积率的半地下室相连通的建筑亦视为一栋。
6.3.5.3 地面以上相互独立，但地面以下互相连通，共用一个大地下室的建筑视为多栋建筑。
6.3.5.4 房屋建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，但在以下几种情况下，本着产权明晰、使用方便的原则，可在分摊计算时，对栋的定义进行如下变通：
a）一栋由多座塔楼和裙楼组成的建筑，当各座塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且各部分之间无共用的设备间、配电室、值班室、大堂、过道等公用建筑面积的，则计算时，可以把不相通的各座塔楼及其相应裙楼作为独立的一“栋”，公共面积分摊在该“栋”范围内独立进行。
b）如果连接多座塔楼的地面架空层全部为停车库和设备用房，各个塔楼的主出入口位于架空层顶层，则可分别将各塔楼及其在架空车库中的相关部分（如核心筒、电梯前室等）作为一“栋”。
c）如果连接多座塔楼的大型裙楼，一部分为停车库和设备用房，一部分为商业或其它功能的建筑空间，则与商业或其它功能建筑空间无关的各座塔楼及在裙楼中的相应部分各自作为独立一“栋”，而由商业或其它功能建筑空间连接的其它一个或多个塔楼作为另一“栋”（图22）。
d）当一栋有多个门楼的住宅，各门楼之间除地面或天面连通外，其它处均不连通，且无相关的公用建筑面积情况下，可将每一门楼作为一“栋”。但在该建筑物内，若有各门楼间共用的设备房、配电室、值班室、水箱间等的公用建筑面积时，则不能将每一门楼视为一“栋”。
图22 “栋”的概念图示（略）
6.3.6 公用建筑面积分摊计算细则
6.3.6.1 地下室
6.3.6.1.1 地下室中用作人防、公共设备用房、公共车库用途部分的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.1.2 若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公部分进行分摊。
6.3.6.1.3 当地下停车场中机动车位经市政府行政主管部门批准，准予出售并可以拥有独立产权时，机动车位面积可按各停车位实际占用面积的方式计算，也可按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算机动车位的建筑面积。此时，下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.2 半地下室
6.3.6.2.1 平地建筑的楼层，当其符合半下室定义时，即视为半地下层。在室外地面以上部分的高度不大于1.50米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中（图23），此时，位于该半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积，其计算方法与分摊规则均与地面架空层中相应的公共面积计算方法与分摊原则一致。
图23 地下室和半地下室图示（略）
6.3.6.2.2 坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层（图24）。其面积计算方式是：
a）半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊。
b）半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上（图24中a），则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。其中商业等的面积计为专有面积，停车及设备用房部分面积计为不分摊的公用建筑面积，商业、办公部分所含的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积的计算方法与分摊规定与地面以上公共面积的计算方法与分摊原则相同。
c）如半地下层停车及设备用房部分较大，为地面多栋共用，且该部分基本位于地面以下，与半地下商业、办公等区域有明确的分界线时（图24中b），可将两部分划分开来，停车及设备用房区域计为地下室，列为不分摊的公用建筑面积，商业或办公区域则作为半地下室按本款b）相应计算建筑面积。
6.3.6.2.3 独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高在2.20米以上的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.50米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，其层数均计入地面以上层数，建筑面积均计入各户建筑面积中。
图24 坡地建筑的地下室和半地下室图示（略）
6.3.6.3 非专用楼梯、电梯及梯间
6.3.6.3.1 供整栋、或楼（电）梯通过的各功能区或层共同使用的楼（电）梯，或进口和出口处都是公共空间的楼（电）梯，视为非专用梯。
6.3.6.3.2 位于建筑结构内部（外墙以内）的非专用梯为室内非专用梯，位于建筑结构外部（外墙以外）的非专用梯为室外非专用梯。
6.3.6.3.3 一栋房屋的非专用楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，其服务范围为整栋或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响公用建筑面积的整体分摊，其中也包括不使用该楼梯或电梯的地面一层或一～二层复式房。
6.3.6.3.4 一栋建筑，按平面结构不同可分为上下两段，若上段的外围水平投影面积与下段的外围水平投影面积的差值，不大于下段外围水平投影面积的1/3，则当各层楼（电）梯均设计为开门使用或仅个别楼层不设停机或开门时，楼（电）梯的分摊范围应为整栋或其通过的各楼层；若上段的外围水平投影面积与下段的外围水平投影面积的差值，大于下段外围水平投影面积的1/3，即该栋建筑为裙楼＋塔楼型建筑时，其贯穿裙楼与塔楼的楼（电）梯，无论在裙楼是否设计开门使用，其位于裙楼部分的楼（电）梯间的分摊范围应为整栋，其位于塔楼部分的楼（电）梯间的分摊范围为所在塔楼。
6.3.6.3.5 高层建筑中设置的高、低区电梯，高、低区电梯之间在某一层可以互通，这些电梯的梯间建筑面积应作为整栋或功能区的公用建筑面积，其分摊范围为高、低区电梯通过的所有楼层。与高、低区电梯机房连接的缓冲电梯井道按自然层计入电梯间建筑面积。
6.3.6.3.6 通过层高小于2.20米的架空层、结构转换层、消防避难层、设备层的电（楼）梯间，当其层高在2.20米以上时，该层的电（楼）间应计算建筑面积。
6.3.6.3.7 从地面至二层（或以上）室外广场、平台的室外楼梯、自动扶梯计为不分摊的公用建筑面积（图25）。
图25 为室外平台服务的楼梯图示（略）
6.3.6.3.8 对于内部设有扶梯的商场、办公楼等，如需进行分层或分户建筑面积计算，必须在主出入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道，在其它层留出用于扶梯回转上下的公共过道，否则该商场或办公用房只能按复式房计算总建筑面积（图26）。
图26 商场扶梯、公共过道图示（略）
6.3.6.4 专用楼梯、电梯及梯间
6.3.6.4.1 由建筑物上部的一层或连续多层的楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门（设计不开门）使用，同时“使用”与“不使用”部分的用途不同的楼（电）梯，称为专用梯。楼梯的出口或入口仅位于一户套内时，该楼梯也视为专用梯。
6.3.6.4.2 位于建筑结构内部（外墙以内）的专用梯为室内专用梯，位于建筑结构外部（外墙以外）的专用梯为室外专用梯。
6.3.6.4.3 室内专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间公用建筑面积和其凸出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间公用建筑面积；通过“使用”楼层部分的梯间公用建筑面积列为“使用”部分建筑的区内公用建筑面积。
6.3.6.4.4 室外专用楼梯、电梯，其梯间公用建筑面积全部列为“使用”部分建筑的区内公用建筑面积。
6.3.6.4.5 当裙楼有多座塔楼时，通过“不使用”楼层部分的室内楼（电）梯间有多个，在裙楼不能按多个划分成多栋建筑的情况下，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间公用建筑面积为裙楼部分的多个梯间面积的总和。
6.3.6.4.6 室内专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间面积，不包括使用专用梯楼层所专用的、落在一层（地面）通往梯间的过道（走廊）、门厅、大堂等的公用建筑面积。这些公用建筑面积应列为“使用”部分建筑的功能区内应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.5 下地下室楼（电）梯、车道
6.3.6.5.1 由地面下地下室（空间）的地下室专用梯，当该专用梯地面出入口为独立出入口并位于建筑物外墙或主体之外时，若：
a）地下室为商业、办公等计容积率用途时，该专用梯及地面出入口的建筑面积计为地下室应分摊的公用面积。
b）地下室为人防、停车或设备用房等不计容积率用途时，该专用梯及地面出入口的建筑面积计为不分摊公用面积，并计入地下室建筑面积中。
c）地下室既有商业、办公等计容积率用途，也有人防、停车或设备用房等不计容积率用途时，如该专用梯仅为商业或办公服务，该专用梯及地面出入口的建筑面积计为商业、办公部分的应分摊共用面积；如该专用梯同时服务于地下室计容积率用途和不计容积率用途，该专用梯及地面出入口的建筑面积列为不分摊共用面积，并计入地下室不计容积率功能区的建筑面积中。
6.3.6.5.2 由地面下地下室（空间）的地下室专用梯，当该专用梯地面出入口位于建筑物外墙或主体之内时，若：
a）地下室为不计容积率用途，则下地下室梯从地表处切断，地下部分的梯间面积计入地下室，列为不分摊公用建筑面积；位于一层的梯间面积计为应分摊公用建筑面积，按其在地面以上的相应服务范围进行分摊计算。
b）地下室为商业、办公等计容积率用途时，该下地下室的楼梯的地面以下及地面以上部分不再专门划分开来，该楼梯及与之相通的地面一层的门厅、通道等一起在其地面以下的服务范围内共同分摊计算。如其位于地面一层的门厅、通道为其与地面以上相关空间共用，则门厅、通道等应一起在其地面以下和以上的服务范围内共同分摊计算。
6.3.6.5.3 下地下室的车道，其坡道下方回填无建筑空间的，或设计为不可利用的建筑空间的，或车道下方直接为地下二层建筑空间的，该车道对应的地面一层有盖部分作上空处理，车道有盖部分只计一层建筑面积并计入地下一层建筑面积中；如车道下方在地下一层为可利用空间，那么车道计两层建筑面积，并均计入地下室建筑面积中（图27）。
6.3.6.5.4 通往地下各层的电梯间，当其通过半地下室时，如半地下室属不计容积率建筑面积，那么通过该半地下室的梯间面积与半地下室一起计入不分摊公用建筑面积中；如地下室为计容积率建筑面积，则梯间面积与半地下室中其它公用建筑面积一起计入应分摊公用建筑面积中。
图27 下地下室车道图示（略）
6.3.6.6 走廊、过道
6.3.6.6.1 房屋除第一层（地面层）外的其它各层公用的内、外走廊，一般情况下，应作为本层应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.6.2 一栋建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经走廊进各单元楼梯，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为第二层以上建筑的应分摊公用建筑面积。
6.3.6.6.3 位于建筑物第一层（地面层）的柱廊、檐廊，当与城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间相邻，或两端不封闭并可在平行于街道方向上通行时，或已属市政府行政主管部门批准的核增面积范围的，如计算建筑面积的，其面积列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.6.4 原设计为整体商场，后分割成若干商铺或铺位的，本层分割后所形成的过道的建筑面积由本层各商铺或铺位按其建筑面积比例进行分摊。
6.3.6.7 门廊、雨篷
6.3.6.7.1 为一户独立设置的门廊、雨篷，计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的套内建筑面积中。
6.3.6.7.2 设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨篷，计算建筑面积的，建筑面积列为应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.8 门厅、大堂、中庭
6.3.6.8.1 一户独立使用的门厅、大堂、中庭应列为专有面积，计入该户的套内建筑面积；公共门厅、大堂、中庭应列为应分摊的公用建筑面积，按其服务范围在相应的功能区间或区内进行分摊计算。
6.3.6.8.2 若酒店的接待处设于大堂中的某一部分并形成独立使用空间的，该独立使用空间的建筑面积计入酒店部分的建筑面积；若大堂为酒店、办公、住宅等的公共过道、休息场所，则将酒店的接待柜台以内部分及工作室、行李室等的建筑面积列为酒店部分的建筑面积，大堂的其余部分列为整栋应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.9 架空通廊
6.3.6.9.1 两座建筑物在地面部分由裙楼连成一体，且不能将塔楼和相应裙楼划分成多栋建筑的，架空通廊建筑面积列为整栋应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.9.2 两栋独立建筑物之间的架空通廊建筑面积列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.10 公共阳台
6.3.6.10.1 在建筑物底层、顶层架空设置的用于公共绿化、休闲的架空绿化空间，视为公共花园，均列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.10.2 在建筑物某功能区内逐层设置的与公共通道连通的公共阳台，计算建筑面积的，均列为本层应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.10.3 在建筑物某功能区内隔层设置或不规则设置的公共花园、公共阳台，计算建筑面积的，均列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.11 采光井、通风井、烟道
6.3.6.11.1 不计容积率的地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道位于地面的部分，均列为不分摊的公用建筑面积并计入地下室或半地下室的建筑面积中；计容积率的地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道位于地面的部分，列为应分摊的公用建筑面积由地下室或半地下室分摊。
6.3.6.11.2 位于核心筒内的通风井、烟道，与核心筒相连并为梯间服务的通风井、烟道，与核心筒一体作为应分摊的公用建筑面积，在其相关的服务范围内进行分摊。
6.3.6.11.3 各层多户公用的风井或烟道，计为应分摊的公用建筑面积在功能区内分摊。
6.3.6.12 管理用房、会所用房
6.3.6.12.1 管理用房是指物业管理公司使用的办公用房，包括供管理公司存放工具、设备及其它用品的库房、储藏室、更衣室等。管理用房应作为分户面积，不列入公用建筑面积范围，并应参与分摊相关的公用建筑面积。
6.3.6.12.2 会所用房应作为分户面积，不列入公用建筑面积范围，并应参与分摊相关的公用建筑面积。
6.3.6.13 值班警卫室、消防控制室
6.3.6.13.1 值班警卫室，是指设于一栋房屋门口附近，供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的供值班员休息用的睡房、与警卫室合并使用的接待室或传达室、自动报警控制中心。为一栋房屋服务的值班警卫室列为整栋应分摊的公用建筑面积；在一栋建筑之外独立设置的值班警卫室、为多栋建筑服务的值班警卫室，均列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.13.2 宗地内仅建有一栋建筑时，设于其内的消防控制室列为本栋应分摊的公用建筑面积；宗地内建有多栋建筑，消防控制室仅设于其中的某一栋建筑内，该消防控制室列为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.13.3 如宗地内早期建设的建筑物内已设有消防控制室，新建的一栋建筑设有仅为本栋服务的消防控制室时，该消防控制室作为本栋应分摊的公用建筑面积；如宗地内早期建设的建筑物内未设有消防控制室，设于新建建筑内的消防控制室为整个小区的多栋建筑使用，则该消防控制室计为不分摊的公用建筑面积。
6.3.6.14 设备用房
6.3.6.14.1 配电室、变电室、有线电视间、网络间，分别视为设备用房的一种。
6.3.6.14.2 在一宗地内规划有多栋建筑物时，上述设备用房中的一种或与之类似的设备用房仅设在其中一栋的，其建筑面积列为不分摊的公用建筑面积；当宗地内只规划设计一栋建筑时，设在该栋建筑的设备用房列为本栋应分摊的公用建筑面积。
6.3.6.14.3 宗地内规划有多栋建筑，每栋均设计有配电室，则每栋的配电室面积均列为本栋应分摊的公用建筑面积。
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