南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）的通知
(宁房物[2006]202号 宁价房[2006]275号)
各区、县物价局、房管（建设）局，各物业管理单位：
为促进我市物业管理行业健康发展，规范物业服务与收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）（以下简称《标准》）印发给你们，并就实施中的相关事项通知如下，请一并遵照执行。
一、本《标准》适用于本市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务与物业收费。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。
对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
二、普通住宅物业服务等级和收费标准由市物业管理行政主管部门会同市价格主管部门根据本市普通住宅物业不同的服务内容、服务要求、服务成本制定和适时调整，并向社会公布。物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。
各县及江宁、浦口、六合区可结合本地区实际情况，依据市标准制定本地区具体实施标准。
三、本《标准》的测算采用包干制结算形式，普通住宅物业公共服务收费标准应按本标准分项选择并组合确定。
业主大会成立前的物业公共服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，按《标准》分项选择服务等级，并在相应的收费标准范围内进行前期物业管理招标或议标。前期物业服务合同中须列明约定的分项服务等级，并按中标价或协议价约定物业公共服务收费标准，由物业管理企业在物业交付一个月前报价格主管部门备案或核准。
业主大会成立后的物业公共服务收费，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业根据物业特点和业主的服务要求，按本《标准》选择服务等级并在合同中约定具体的收费标准。
四、因提供本《标准》未涵盖的服务内容而提高服务水平的，经价格主管部门核准或业主大会同意，可适当提高收费标准，但上浮幅度不得超过本《标准》最高等级组合收费标准的10%。
五、物业管理企业应当自价格主管部门备案或核准后的15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地区（县）物业管理行政主管部门备案。
六、物业管理企业违反国家和省、市物业管理法规及相关规定，未提供相应物业服务的，由市物业管理行政主管部门根据国家与省、市有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《
中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《
关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
七、本《标准》自2006年11月1日起实施，原宁价房[2005]058号文所附“南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准”停止执行。
本《标准》实施前业主委员会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本《标准》重新约定。
本《标准》实施时尚未成立业主大会且前期物业服务收费标准已经价格主管部门核准或备案的，仍按原收费标准执行，在业主大会成立前未经价格主管部门同意不得擅自提高收费标准。本《标准》实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案。
附件：《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）
南京市房产管理局
南京市物价局
二00六年九月二十日
《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》
（试行）
南京市房产管理局
南京市物价局
《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明
1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。
对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。
3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。
4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积）?月。
5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20 %；小区建筑面积在2万至4万平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。
6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。
7、本《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。
二00六年九月二十日
一、综合管理服务标准与收费标准
┌───┬────┬──┬─────┬────────────────────────┐
│服务级│服务项目│序号│ 内容 │ 服务标准 │
│ 别 │ │ │ │ │
├───┼────┼──┼─────┼────────────────────────┤
│ 一级 │机构设置│ 1 │管理处设置│小区内设置接待地点。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 2 │ 人员要求 │小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物│
│ │ │ │ │业管理从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 3 │ 服务时间 │周一至周日在接待地点进行业务接待。 │
│ ├────┼──┼─────┼────────────────────────┤
│ │日常管理│ 4 │ 工作计划 │制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。 │
│ │与 服 务├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 5 │ 服务规范 │服务规范可参照《南京市物业管理行业规范》执行。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 6 │ 制度公示 │业务接待地点公示办事制度、办事规章、收费依据、收│
│ │ │ │ │费标准。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 7 │报修、投诉│（1）24小时受理业主或使用人报修。急修【1】二小时│
│ │ │ │ 受理 │内到达现场查看处理，小修【2】五天内完成。 │
│ │ │ │ │（2）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 8 │服务费收支│物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊│
│ │ │ │ │每半年向业主公布一次。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 9 │满意度调查│征求业主或使用人意见，促进服务工作的改进和提高。│
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 10 │ 装修事项 │告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应│
│ │ │ │ │及时劝阻、制止并报告相关部门。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 11 │ 接管项目 │承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验│
│ │ │ │ │。 │
└───┴────┴──┴─────┴────────────────────────┘
┌───┬────┬──┬────┬──────────────────────┬───┐
│服务级│服务项目│序号│ 内容 │ 服务标准 │收费标│
│ 别 │ │ │ │ │准 （│
│ │ │ │ │ │元/m2/│
│ │ │ │ │ │ 月） │
├───┼────┼──┼────┼──────────────────────┼───┤
│ 二级 │机构设置│ 1 │管理处设│（1）小区内设置管理处。 │ 0.13 │
│ │ │ │ 置 │ │ │
│ │ │ │ │（2）配置电话等简单的办公设备。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 2 │人员要求│（1）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取 │ │
│ │ │ │ │的上岗证，统一着装，挂牌上岗。 │ │
│ │ │ │ │（2）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证 │ │
│ │ │ │ │书，挂牌上岗。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 3 │服务时间│周一至周五在小区管理处进行业务接待并提供服务│ │
│ │ │ │ │，周六、周日在接待地点进行业务接待。 │ │
│ ├────┼──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │日常管理│ 4 │工作计划│制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施│ │
│ │与 服 务│ │ │。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 5 │服务规范│服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求│ │
│ │ │ │ │。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 6 │管理制度│有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 7 │制度公示│服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收│ │
│ │ │ │ │费标准。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 8 │报修、投│（1）24小时受理业主或使用人报修。急修一小时 │ │
│ │ │ │ 诉受理 │内到达现场查看处理，小修四天内修复。 │ │
│ │ │ │ │（2）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 9 │服务费收│物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费│ │
│ │ │ │ 支 │分摊每半年向业主公布一次。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 10 │满意度调│采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟│ │
│ │ │ │ 查 │通面不低于小区住户的50%，促进服务工作的改进 │ │
│ │ │ │ │和提高。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 11 │档案管理│建立小区物业管理基础档案（包括设备管理档案、│ │
│ │ │ │ │业主资料档案等）。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 12 │维修资金│对小区房屋维修资金按照政府规定运作。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 13 │装修事项│告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭│ │
│ │ │ │ │建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 │ │
│ │ ├──┼────┼──────────────────────┤ │
│ │ │ 14 │接管项目│承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行│ │
│ │ │ │ │查验。 │ │
└───┴────┴──┴────┴──────────────────────┴───┘
┌───┬────┬──┬─────┬────────────────────────┐
│服务级│服务项目│序号│ 内容 │ 服务标准 │
│ 别 │ │ │ │ │
├───┼────┼──┼─────┼────────────────────────┤
│ 三级 │机构设置│ 1 │管理处设置│（1）小区内设置管理处。 │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │（2）配置办公家具、电话等一般的办公设备。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 2 │ 人员要求 │（1）小区经理有中专以上学历及2年以上的物业管理工│
│ │ │ │ │作经历。 │
│ │ │ │ │（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上 │
│ │ │ │ │岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁。 │
│ │ │ │ │（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书， │
│ │ │ │ │挂牌上岗。 │
│ │ │ │ │ │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 3 │ 服务时间 │周一至周日在小区管理处进行业务接待并提供服务。 │
│ ├────┼──┼─────┼────────────────────────┤
│ │日常管理│ 4 │ 工作计划 │制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每│
│ │与 服 务│ │ │年向委托方报告一次计划实施情况。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 5 │ 服务规范 │服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。 │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 6 │ 管理制度 │（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 │
│ │ │ │ │（2）建立管理处内部管理制度和考核制度。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 7 │ 制度公示 │服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标│
│ │ │ │ │准。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 8 │报修、投诉│（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内 │
│ │ │ │ 受理 │到现场查看处理，小修三天内修复。有完整的报修、维│
│ │ │ │ │修和回访记录。 │
│ │ │ │ │（2）对业主或使用人的投诉在二天内答复处理。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 9 │服务费收支│物业服务费收支和公共水电费分摊每半年向业主公布一│
│ │ │ │ │次。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 10 │满意度调查│采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面│
│ │ │ │ │不低于小区住户的60％，对沟通和测评结果进行分析并│
│ │ │ │ │及时整改。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 11 │特约、便民│能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无│
│ │ │ │ 服务 │偿）服务。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 12 │ 档案管理 │建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备 │
│ │ │ │ │管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档│
│ │ │ │ │案）等]。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 13 │ 财务管理 │建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的│
│ │ │ │ │收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 14 │ 维修资金 │对小区房屋维修资金按照政府规定运作。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 15 │ 装修事项 │告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应│
│ │ │ │ │及时劝阻、制止并报告相关部门。 │
│ │ ├──┼─────┼────────────────────────┤
│ │ │ 16 │ 接管项目 │承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验│
│ │ │ │ │。 │
└───┴────┴──┴─────┴────────────────────────┘
