二、房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：
可售面积单位工程成本＝成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积
当期可扣除的销售成本＝Σ各成本对象已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
三、开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。
（一）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（二）前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（三）建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（四）基础设施建设费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（五）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。凡是建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，其相应支出不能计入开发产品建造成本。
（六）开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、各项临时设施摊销等。
各项临时设施摊销是指现场临时作业棚、材料库、办公室、临时性简易周转房，以及临时搭建的职工宿舍、食堂等临时性福利设施，其建造时的实际支出可直接计入成本核算对象，属于不同成本核算对象的，应在各成本核算对象之间进行分摊。
（七）借款费用是指为建造开发产品借入资金，在成本对象完工前发生的利息等。
第二十一条 房地产开发企业预提成本、费用不得税前扣除。
房地产开发企业的土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费应以实际支付或上缴数，按规定在税前扣除。属于成本对象完工前发生的，直接摊入相应的成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。
第二十二条 房地产开发企业发生的下列支出，按规定的标准和范围扣除。
一、开发产品销售之前发生的装饰费应在当期已实现的销售面积和装饰工程总面积之间分摊，属于当期已实现销售面积承担的部分，允许税前扣除，剩余的留待实现销售时做税前扣除。
二、售后维修费用。房地产开发企业对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的维修费，可按实际发生额进行扣除。
三、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
四、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
五、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧，并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
第二十三条 房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：
一、资本性支出、无形资产的受让开发支出；
二、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金以及被没收财物的损失；
三、各项税收的滞纳金、罚金和罚款；
四、国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；
五、各种赞助支出；
六、非法支出；
七、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；
八、税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分；
九、与取得收入无关的其他各项支出；
