第十条 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。
房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。
第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。
上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。
第十二条 房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；
二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定；
三、按下列公式核定计税价格：
销售额＝房地产开发成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。
第十三条 营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收取的购房定金），为收到预收款的当天。
一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据（权利）的当天。
二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。
三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。
四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
第十四条 房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具税务发票或税务收据。
第三章 企业所得税
第十五条 实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税（外商投资企业和外国企业外从事房地产开发的，按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税）。计算公式为：
应纳企业所得税额＝应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额＝每一纳税年度收入总额-准予扣除支出项目金额
第十六条 房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。
第十七条 房地产开发企业按以下原则分别确认收入的实现：
一、开发产品销售收入的确认
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
