山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知
（鲁地税发[2005]23号）
各市地方税务局、省局直属分局：
为了加强房地产企业地方税收征收管理，促进房地产行业的健康发展 ，根据国家税收法律、法规的有关规定，省局制定了《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》，现印发给你们，请结合《
山东省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》（鲁政办发[2004]101号），认真贯彻执行。执行中发现的问题，请及时报告省局（税管一处）。
二00五年三月十四日
山东省地方税务局
房地产开发企业税收征收管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《
中华人民共和国税收征收管理法》、《
中华人民共和国营业税暂行条例》、《
中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《
中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在我省境内从事房地产开发的企业（以下简称房地产开发企业），应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税（城市房地产税）、车船使用税（车船牌照使用税）、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。外商投资企业（包括港、澳、台）暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。
第二章 营业税
第三条 房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：
应纳营业税税额＝营业额×适用税率
第四条 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。
第五条 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：
一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的；
二、不动产用于安置拆迁户的；
三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的；
四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。
第六条 房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。
第七条 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
第八条 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。
第九条 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。
有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。
