鉴定值=价格鉴定基价×(1-综合折旧率)
或=价格鉴定基价×成新率
第十二条 土地价格鉴定:
(一)确定价格鉴定对象及权利状况:
确定土地的坐落、编号、面积、用途和环境等;明确使用权人及租赁人;明确土地使用权取得情况、土地使用期限是否有纠纷。
(二)确定价格鉴定目的:
明确是对土地何种价格进行鉴定。
(三)搜集有关资料和价格鉴定的依据:
1.鉴定地块的有关资料,如地契、地籍资料、城市规划资料以及鉴定地块所处的地段等级资料、地块的批租文件资料等;
2.地产市场的买卖、租赁实例资料;
3.关于地价的有关政策规定,影响地价因素的资料;
4.地产市场供求情况。
(四)现场查勘和测量:
1.鉴定地块的形状、坡度和面积;
2.地质、水文条件;
3.地上物和地下物的布设情况;
4.鉴定地块的经济、地理环境,包括:地块的临街深度,周围的市政设施条件和经济文化的繁华程度以及环境污染状况等。
(五)选择成本法,分析测算地价:
1.估算鉴定地块开发建设总成本;
2.估算开发建设完成后能实现的市场销售或租赁(包括转租)价值,市场经营总费用以及投资回收周期;
3.估算开发建设和经营投资盈利率;
4.采用成本法计算出地价:
鉴定值=土地取得费+土地开发费+税费+管理费+投资利息+利润
计算土地取得费分为两种情况:一是国家征用集体土地的费用,包括地上附着物和青苗补偿及安置补助费等;二是土地使用权转让费及拆迁安置补偿费用,标准按各地规定。
计算土地开发费用:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
计算投资利息:在用成本法鉴定土地价格时,投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。土地取得费在土地开发动工前即要全部付清,在开发完成销售后方能收回,计息期就为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入,销售后收回,若土地开发费的均匀投入,则计息期为开发期的一半。
计算投资利润:利润计算的基数可以是土地取得费和土地开发费,也可以是开发后土地的地价。计算时,要注意所用利润的内涵。
(六)计算地价的修正:
为了确保土地价格的合理,需要对计算所得到的地价进行必要的修正。修正地价的主要依据有:
1.土地价格变化的趋势预测资料;
2.地产市场成交实例资料;
3.鉴定地块的市场供求竞争状况;
4.投资者心理状况的变化;
5.其它有关资料。
第十三条 房屋、构筑物价格鉴定:
(一)委托人需提供的资料:
1.委托书;
2.提供房屋、构筑物所有权证或足以能够证明房屋、构筑物产权的凭证以及土地使用权等有关证件;
3.对异产同幢房屋、构筑物的价格鉴定,委托者应提供明确的属于其所有的产业价格鉴定部位以及公用部位产权划分情况的有效资料;
4.其它有关资料。