（六）批发市场规划滞后。
市场布局的随意性较大，容易形成与城市其他功能的冲突；有些重要市场缺乏永久性用地，如家禽、生猪等批发市场，造成违建市场、地下市场的发展，容易产生食品安全问题。另外，不少早期发展的市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的居民区或商业旺区，比如华强北的电子批发市场，布吉农批与福田农批市场，影响了市场的集散。
第三章 深圳市商业网点规划的主要考虑因素
一、商业布局现状及发展的内在规律性
从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导向型（如中英街、罗湖人民南商业区的兴起），逐步转向多元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。通过运用中心地理论和核心-边缘模型进行分析发现，深圳商业布局的发展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划的重要依据。因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行合理规划。
二、经济发展阶段及趋势
2004年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达7162美元，已进入发达经济的初级阶段。但特区内外、特区外中心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完结。近年来，深圳制造业增加值占经济总量的比重持续上升，呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。
三、城市功能布局
深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且呈网状组团式结构格局。深圳市规划局于2005年10月公布的《深圳市组团分区规划（2005－2020）》，将全市划分为11个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。
四、人口因素
人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：
（一）人口数量。
截至2004年底，深圳常住人口已达597.6万人，管理人口1071万。这是深圳商业发展的基础，“十一五”期间常住人口将控制在900万以内，管理人口也将相应增加。
（二）居民购买力。
近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长6.4%，2004年达2.76万元，预计2010年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，2004年深圳人均消费支出1.96万元，平均消费倾向（消费占可支配收入的比重）达71%，居民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。
图3-1 深圳市人均可支配收入及发展趋势（略）
（三）消费需求。
图3-2 深圳居民消费性支出构成（略）
2004年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全国大中城市首位（分别为5.93万元和2.76万元），人均居民储蓄存款余额4.39万元，人均消费性支出1.96万元（1631元/月）。主要经济指标已接近中等发达国家水平，居民消费能力强，消费结构不断出现新的变化，食品消费比重已下降至2004年的27%。生活必需品的支出比重逐年下降，文化教育、服务等消费一直保持在10%以上的较高水平，享受型商品、奢侈品的支出比重上升。
消费结构的变化表明，深圳居民开始追求较高层次的消费需求，从而导致需求多样化和个性化程度的提高，消费者不仅要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所，更需要能满足一站式购物和一站式消费的场所，以及能够满足个性化需求的特色消费场所。
另外，随着家用轿车保有量不断增加，汽车逐渐成为深圳居民出行的重要方式，是否具备充足的停车位已成为消费者选择消费场所的主要考虑因素。商业网点规划在考虑居民消费需求变化的同时，也应当结合消费行为特征对消费场所的配套设施提出相应的要求。
图3-3 消费者到主要商业区的目的（略）
（四）旅游人口。
深圳旅游人口规模庞大，2004年宾馆接待的国内外游客1943万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。随着深圳国际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业发展提供了新的空间。
五、交通发展导向
交通对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。即将出台的《深圳市整体交通发展规划》，必然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的实施将会明显改变消费者的出行方式，使公共交通便捷的商业旺区和网点获得进一步发展，并促进交通枢纽型商业中心等新型商业集聚区的出现；另一方面规划中区域性重大交通项目的建设将会提高深圳商业的辐射力。
第四章 深圳市商业网点规划的指导思想与目标
一、指导思想
按照把深圳建成国际化城市的总体战略和目标定位，着力提高商业服务水平，扩大深圳商业集聚辐射效应，进一步完善网点发展的市场调节机制，适当加强政府的宏观指导和管理，全面提升网点的素质，促进网点资源不断优化，加强商业网点分布与产业发展、城市规划的联动性及协调性，逐步形成规模适度、布局合理、独特卓越、业态先进的现代化商业网点体系。
二、规划原则
（一）提高商业整体竞争力的原则。
商业竞争力是中心城市综合竞争力的重要体现。通过规划，引导商业网点建设健康发展，壮大现代流通渠道，改善商业环境，提高商业的整体竞争力。
（二）协调发展的原则。
现代商业体系的建立是国际化城市建设的重要组成部分，要考虑其他产业发展对商业的需求和产业之间的互补，找准商业网点发展的定位，促进商业与相关产业、城市建设和环境等方面的协调发展。
（三）市场调节的原则。
对于商业网点的数量、面积和结构，坚持以市场机制进行调节。规划目的在于根据城市总体发展目标和资源条件，提出政策导向，完善发展机制，整合商业资源，改善商业配套设施，减少功能冲突和布局分散的不合理现象，使商业体系更好地服务市民，适应产业及城市发展的需要。
（四）以人为本的原则。
