珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案
一、目标和原则
(一)目标
争取三年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作，把落后的城中旧村改建成为居住环境优美、市政公用设施配套齐全的现代化文明社区，提高居民的生活质量和居住环境质量，全面提高城市规划、建设和管理水平。
(二)原则
1、科学合理、适度超前、统一规划、分步实施。对文明社区的功能和配套标准等方面要有明确的规划要求，为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化社区奠定良好的基础。
2、一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案。坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析；实事求是，因地制宜。每个方案体现各自特色，每个城中旧村改建要与建成区衔接，融为一体，实行统一管理。各村的拆迁方案由开发商与居民共同协商制定，政府实施监督。
3、强调可持续发展。本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理使用有限的土地和环境资源。在规划建设中充分体现“以人为本”，创造良好的生活环境。
4、政府决定，政策推动，市场运作。坚持在市委、市政府领导下，深入发动，统一认识，在保证居民、村集体和开发商三者利益前提下充分调动各方面积极性，搞好城中旧村改建，增强街道(镇)、村经济实力。
5、继承和发扬具有岭南特色的传统文化。本着保护和弘扬传统文化的历史责任感，保护具有岭南特色和悠久历史的人文景观，并为一些具有地方特色的优秀民俗文化活动留下充足的生存空间。
二、政策要点和基本要求
在改建中，原宅基地政策不变，自留地政策不变。按《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》(珠国土字[1994]169号)和《关于重新修改颁布〈珠海市私房报建细则〉的通知》(珠府规字[1995]105号)的有关规定核定产权，按人口计算每户建筑面积限定80－24OM2，超出部分统建分配。制定合理的拆迁补偿办法：具有合法产权的房屋可采用产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合等方式。
保障城中旧村居民合理利益。先建好文明社区或安置好旧村居民，根据现有条件妥善安置好暂住人口，再进行城中旧村拆迁改建。
保障开发商在城中旧村改建中的利益。在合作、合资改建过程中免收首次土地转让费，居民自用住宅在合法建筑面积内的实物补偿免收土地配套费，免收人防、消防报建费；1999年7月前在珠海投资开发并交清地价款的开发商，市政府未批准其动工的，其已交纳的地价款利息由政府进行补偿，在改建投标过程中享有优先权；其余房地产开发商按交清地价的比例确定其优先权，根据各城中旧村各自的实际情况，可以实行拆一免二或拆一免三的优惠政策。
