应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
已售房产已预征的所得税是指企业已正式销售的房地产按有关规定已预征的所得税，当期预征所得税是指企业当期预售房地产按有关规定预征的所得税。
第五条 企业应以房地产管理部门出具的工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者确认为房地产正式销售开始。企业自房地产正式销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳所得税额。
第六条 企业房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
(一)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日确认为销售收入的实现。
(二)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间确认为销售收入的实现。
(三)采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方之日确认为销售收入的实现。
(四)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日确认为销售收入的实现。且无论企业是否按全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款均应作为企业当期销售收入。
第七条 企业销售房地产所发生相应成本费用的确认，以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确认当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用＝可售总成本费用／总可售面积
总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费(或称土地出让金)、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
企业从事多个项目开发而未按项目归集或无法准确归集成本费用的，应根据配比原则，按适当的比例在各项目之间进行合理分摊。“适当的比例”指计算土地征用及拆迁费时，按各项目征地面积占总征地面积的比例计算，其他成本费用按各项目可售面积占总可售面积的比例等合理的方法计算。
第八条 企业发生的绿化、道路等公共配套设施建设费用，应直接计入房屋开发成本。企业在售后发生的公共配套设施建设费用，能够提供有关部门文件及相关资料和报表，经报主管税务机关批准后，可在销售房地产时进行预提，预提比例可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行，预提比例最高不超过年销售收入的1％。配套设施建设全部结束后，税务机关应进行汇算，并按实际支出在当期进行调整。
