广州市物价局关于印发《广州市
普通住宅物业管理服务等级标准》的通知
（穗价[2004]199号）
各区、县级市物价局、国土资源和房屋管理局：
为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，现将《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》印发给你们，请遵照执行。
二00四年九月十五日
附件：
广州市普通住宅物业管理服务等级标准
一级
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│项目 │ 内容与标准 │权重(%) │
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│ 一综合管理服务 │1、服务与被服务双方签订规 │ 22 │
│ │范的物业服务合同，双方权利│ │
│ │义务关系明确。2、承接项目 │ │
│ │时，对住宅小区共用部位、共│ │
│ │用设施设备进行认真查验，验│ │
│ │收手续齐全。3、管理人员、 │ │
│ │专业操作人员按照国家有关规│ │
│ │定取得物业管理职业资格证书│ │
│ │或者岗位证书。4、有完善的 │ │
│ │物业管理方案，质量管理、财│ │
│ │务管理、档案管理等制度健全│ │
│ │，并运用计算机进行管理。5 │ │
│ │、管理服务人员统一着装、佩│ │
│ │戴标志，行为规范，服务主动│ │
│ │、热情。6、设有服务接待中 │ │
│ │心，公示24小时服务电话。急│ │
│ │修半小时内、其它报修按双方│ │
│ │约定时间到达现场，有完整的│ │
│ │报修、维修和回访记录。7、 │ │
│ │根据业主需求，提供物业服务│ │
│ │合同之外的特约服务和代办服│ │
│ │务的，公示服务项目与收费价│ │
│ │目。8、按有关规定和合同约 │ │
│ │定公布物业服务费用或者物业│ │
│ │服务资金的收支情况。9、按 │ │
│ │合同约定规范使用住房专项维│ │
│ │修资金。10、经常与业主沟通│ │
│ │，及时解答业主的咨询和处理│ │
│ │业主投诉，进行物业管理服务│ │
│ │满意率调查，征求业主的意见│ │
│ │，改善服务质量。11、每年开│ │
│ │展一次以上健康有益的社区文│ │
│ │化活动。 │ │
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│ 二房屋管理 │1、对房屋共用部位进行日常 │ 12 │
│ │管理和维修养护，检修记录和│ │
│ │保养记录齐全。2、根据房屋 │ │
│ │实际使用年限，定期检查房屋│ │
│ │共用部位的使用状况，需要维│ │
│ │修，属于小修范围的，及时组│ │
│ │织修复；属于大、中修范围的│ │
│ │，及时编制维修计划和住房专│ │
│ │项维修资金使用计划，向业主│ │
│ │大会或者业主委员会提出报告│ │
│ │与建议，根据业主大会的决定│ │
│ │，组织维修。3、每日巡查1次│ │
│ │小区房屋单元门、楼梯通道以│ │
│ │及其他共用部位的门窗、玻璃│ │
│ │等，做好巡查记录，并及时维│ │
│ │修养护。4、按照住宅装饰装 │ │
│ │修管理有关规定和业主公约（│ │
│ │业主临时公约）要求，建立完│ │
│ │善的住宅装饰装修管理制度。│ │
│ │装修前，依规定审核业主（使│ │
│ │用人）的装修方案，告知装修│ │
│ │人有关装饰装修的禁止行为和│ │
│ │注意事项。每日巡查1次装修 │ │
│ │施工现场，发现影响房屋外观│ │
│ │、危及房屋结构安全及拆改共│ │
│ │用管线等损害公共利益现象的│ │
│ │，及时劝阻并报告业主委员会│ │
│ │和有关主管部门。5、对违反 │ │
│ │规划私搭乱建和擅自改变房屋│ │
│ │用途的行为及时劝阻，并报告│ │
│ │业主委员会和有关主管部门。│ │
│ │6、小区主出入口设有小区平 │ │
│ │面示意图，主要路口设有路标│ │
│ │。各组团、栋及单元（门）、│ │
│ │户和公共配套设施、场地有明│ │
│ │显标志。 │ │
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│三共用设施设备维修养护│1、对共用设施设备进行日常 │ 20 │
│ │管理和维修养护（依法应由专│ │
│ │业部门负责的除外）。2、建 │ │
│ │立共用设施设备档案（设备台│ │
│ │帐），设施设备的运行、检查│ │
│ │、维修、保养等记录齐全。3 │ │
│ │、设施设备标志齐全、规范，│ │
│ │责任人明确；操作维护人员严│ │
│ │格执行设施设备操作规程及保│ │
│ │养规范；设施设备运行正常。│ │
│ │4、对共用设施设备定期组织 │ │
│ │巡查，做好巡查记录，需要维│ │
│ │修，属于小修范围的，及时组│ │
│ │织修复；属于大、中修范围或│ │
│ │者需要更新改造的，及时编制│ │
│ │维修、更新改造计划和住房专│ │
│ │项维修资金使用计划，向业主│ │
│ │大会或业主委员会提出报告与│ │
│ │建议，根据业主大会的决定，│ │
│ │组织维修或者更新改造。5、 │ │
│ │消防设施设备完好，可随时启│ │
│ │用；消防通道畅通。6、设备 │ │
│ │房保持整洁、通风，无冒、滴│ │
│ │、漏和鼠害现象。7、小区道 │ │
│ │路平整，主要道路及停车场交│ │
│ │通标志齐全、规范。8、对照 │ │
│ │明设备按规定时间定时开关，│ │
│ │每天检查，及时更换。9、容 │ │
│ │易危及人身安全的设施设备有│ │
│ │明显警示标志和防范措施；对│ │
│ │可能发生的各种突发设备故障│ │
│ │有应急方案。10、接到相关部│ │
│ │门停水、停电通知后，应向业│ │
│ │主做好通知工作。 │ │
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│ 四维护公共秩序 │1、小区主出入口24小时站岗 │ 20 │
│ │值勤。2、对重点区域、重点 │ │
│ │部位每1小时至少巡查1次；配│ │
│ │有安全监控设施的，配备专门│ │
│ │人员实施24小时监控。3、有 │ │
│ │明显的车辆行走、停放标志，│ │
│ │对进出小区的车辆实施证、卡│ │
│ │管理，引导车辆有序通行、停│ │
│ │放。4、对进出小区的装修、 │ │
│ │家政等劳务人员实行临时出入│ │
│ │证管理。5、每年对服务人员 │ │
│ │进行消防培训，对火灾、治安│ │
│ │、公共卫生等突发事件有应急│ │
│ │预案，事发时及时报告业主委│ │
│ │员会和有关部门，并协助采取│ │
│ │相应措施。 │ │
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│ 五保洁服务 │1、每栋每层设置一个垃圾桶 │ 16 │
│ │，每日上门收集并清运垃圾2 │ │
│ │次。垃圾袋装化，保持垃圾桶│ │
│ │清洁、无异味。2、合理设置 │ │
│ │果壳箱或者垃圾桶，每日清运│ │
│ │2次。3、小区道路、广场、停│ │
│ │车场、绿地等每日清扫2次； │ │
│ │电梯厅、楼道每日清扫2次， │ │
│ │每周拖洗1次；一层共用大厅 │ │
│ │每日拖洗1次；楼梯扶手每日 │ │
│ │擦洗1次；共用部位玻璃每周 │ │
│ │清洁1次；路灯、楼道灯每月 │ │
│ │清洁1次；及时清除道路积水 │ │
│ │。4、共用雨、污水管道每年 │ │
│ │疏通1次；雨、污水井每月检 │ │
│ │查1次，视检查情况及时清掏 │ │
│ │；化粪池每月检查1次，每半 │ │
│ │年清掏1次，发现异常及时清 │ │
│ │掏。5、二次供水水箱按规定 │ │
│ │清洗，定时巡查，水质符合卫│ │
│ │生要求。6、根据当地实际情 │ │
│ │况定期进行消毒和灭虫除害。│ │
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│ 六绿化养护管理 │1、有专业人员实施绿化养护 │ 10 │
│ │管理。2、草坪生长良好，及 │ │
│ │时修剪和补栽补种，无杂草、│ │
│ │杂物。3、花卉、绿篱、树木 │ │
│ │应根据其品种和生长情况，及│ │
│ │时修剪整形，保持观赏效果。│ │
│ │4、定期组织浇灌、施肥和松 │ │
│ │土，做好防涝、防冻。5、定 │ │
│ │期喷洒药物，预防病虫害。 │ │
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