上海市人民政府批转市房地资源局关于实施
上海市住宅物业管理规定若干意见的通知
（沪府发[2004]38号）
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市房地资源局《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请从今年11月1日起执行。2003年9月9日市政府批转的《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》（沪府发〔2003〕61号）同时废止。
二00四年九月三十日
关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见
为更好地实施市人大常委会发布的《
上海市住宅物业管理规定》（以下简称
《规定》），现提出如下若干意见：
一、物业管理区域的划分和调整
建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。
二、分期开发项目的物业管理
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合
《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。
