（3）关于地价的有关政策规定，影响地价因素的资料；
（4）地产市场供求情况。
11.5.4 现场查勘和测量。
（1）鉴证地块的形状、坡度和面积；
（2）地质、水文条件；
（3）地上物和地下物的布设情况；
（4）鉴证地块的经济、地理环境，包括：地块的临街深度，周围的市政设施条件和经济文化的繁华程度以及环境污染状况等。
11.5.5 选择成本法，分析测算地价。
估算鉴证地块开发建设总成本；
（2）估算开发建设完成后能实现的市场销售或租赁（包括转租）价值，市场经营总费用以及投资回收周期；
（3）估算开发建设和经营投资盈利率；
（4）采用成本法计算出地价：
鉴证值＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利润
计算土地取得费分为两种情况：一是国家征用集体土地的费用，包括地上附着物和青苗补偿及安置补助费等；二是土地使用权转让费及拆迁安置补偿费用，标准按各地规定。
计算土地开发费用：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
计算投资利息：在用成本法鉴证土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费的均匀投入，则计息期为开发期的一半。
计算投资利润：利润计算基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。
11.5.6 对土地使用权的鉴证，也可采用市价法、基准地价系数修正法，计算地价的修正。
为了确保土地价格的合理，需要对计算所得到的地价进行必要的修正。修正地价的主要依据有：
1、土地价格变化的趋势预测资料；
2、地产市场成交实例资料；
3、鉴证地块的市场供求竞争状况；
4、投资者心理状况的变化；
5、其它有关资料。
11.6 房屋、构筑物价格鉴证
11.6.1 委托人需提供的资料。
（1）委托书；
（2）提供房屋、构筑物所有权证或足以能够证明房屋、构筑物产权的凭证凭证以及土地使用权等有关证件；
（3）对异产同幢房屋、构筑物的价格鉴证，委托人应提供明确的属于所有的产权价格鉴证部位以及公用部位产权划分情况的有效资料；
（4）其它有关资料。
11.6.2 价格证前的准备。
（1）资料准备：①产权资料；②房屋、构筑物建筑资料；③市场交易资料；④土地资料。
（2）工作和时间准备：①测估工具；②指定工作计划，统一步骤，全面安排，按期完成。
11.6.3 现场查勘
（1）核对鉴证房屋、构筑物的位置、结构和面积、地段、朝向和层次及层高；
（2）查勘房屋、构筑物内外装修、设备、掌握建成年月及其使用维护情况；
（3）勘测绘图及摄影。
11.6.4 房屋、构筑物的折旧。要结合土地使用期限来确定。
11.6.5 市场法。
（1）使用条件：市场法适用于有充足房屋、构筑物交易实例的情况。一般应具备以下条件：①要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个；②选择的交易实例与鉴定标的具有很好的可比性；③交易时间与鉴定基准日尽可能接近，如有时间差异，应作相应调整；④交易应具有透明性、公平性和有效性；⑤交易实例与鉴证标的在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
（2）鉴证步骤：①搜集交易实例：交易双方情况及交易目的、交易实例状况、成交价格付款方式等；②选取可比实例：与价格鉴证标的类似，成交日期与价格鉴证基准日相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格；③建立价格可比基础：进行统一换算，使表述口径一致；④交易情况修正：测定各种因素对交易价格的影响程度，利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格；⑤交易日期修正：将可比实例成交价格修正到价格鉴证基准日的价格；⑥区域因素修正：将可比实例相对于外部环境差异所造成的价格差异排除；⑦个别因素修正：新旧程度、装修水平、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等；⑧综合计算：价格鉴证时建筑类价格指数
鉴证值＝买卖实例单价×（1±房屋差异性调整率）×建筑面积
买卖时建筑类价格指数
式中：买卖实例单价的单位为元/建筑平方米。
11.6.6 成本法：
（1）确定重置价：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用④投资利息⑤销售税费⑥开发利润。
若委托方只要求鉴定房屋、构筑物的工程造价，则应按国家、省建设行政主管部门颁布的现行预算定额和造价管理部门公布的当期材料价差调整表进行计算。
（2）确定房屋、构筑物成新率。
房屋、构筑物尚可使用年限
成新率＝房屋、构筑物已使用年限＋房屋、构筑物尚可使用年限×100%
（3）综合计算。
鉴定值＝重置价×综合成新率
11.6.7 收益法：
（1）收集有关收入和费用的资料；
（2）估算潜在毛收入；
（3）估算有效毛利收入；
（4）估算运营费用；
（5）估算净收益；
（6）选用适当的折现率；
（7）选用适宜的计算公式求出收益值。
11.6.8 房屋（构筑物）成新率评定以及经济寿命可分别参考附录九、十。
11.7 无形资产价格鉴证。
11.7.1 无形资产进行价格鉴证应当明确下列事项：
（1）确认无形资产的存在。验证无形资产来源是否合法、产权是否明确、经济行为是否合法、有效；
（2）鉴别无形资产的种类。主要确定无形资产的种类、具体名称、存在形式；
（3）确定无形资产有效期限。
11.7.2 无形资产价格判定的一般标准：
（1）专利、专有技术价格判定的前提是其能否带来新增经济效益；
（2）注册商标权价格判定的前提是其能否带来额外收益。商标的经济价值主要来源于企业所拥有的专利、秘诀和其他资产的组合效益；
（3）商誉价格判定的前提是它能否带来超额收益；
11.7.3 进行无形资产价格鉴证，应根据不同的鉴证目的和资产形态，搜集和确定以下部分或全部资料：
（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料；
（2）无形资产的自创成本或外购成本；
（3）无形资产的使用范围和获利能力；
（4）无形资产的存续期、法定期限、收益年限、技术寿命等；
（5）无形资产转让的可行性、转让内容与条件；
（6）无形资产以往的评估及交易情况；
（7）技术性无形资产在所处领域所处的发展阶段、开发程度、领先程度以及替代技术的现状等；
（8）行业盈利水平及风险；
（9）类似的无形资产在市场上的需求、范围、活跃程度、变动情况及价格信息等；
（10）其他相关信息。
11.7.4 无形资产的价格鉴证可根据不同鉴证目的和资产情况，确定选用收益法、市价法或成本法。当对同一无形资产使用多种鉴证方法时，应当对取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并作相应调整，确定最终的鉴证价值。
11.7.5 收益法。
基本公式：
鉴证值＝Y＋
式中：Y－最低收费额；Rt－第t年分成基数（可以是销售收入、销售利润或超额收益）；K－无形资产分成率；t－收益期限；T－所得税率。
（1）最低收费额，由成本净值和机会成本（收益的减少及再开发费的增加）决定；
（2）无形资产收益额的确定。确定无形资产带来的预期收益，应分析与之有关的预期变动、受益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值，当预测趋势与现实情况明显不符时，应分析产生差异的原因。无形资产收益额一般可采用分成率法和要素贡献法。
①分成率法：
无形资产收益额＝销售（利润）收入×销售（利润）分成率
无形资产转让的利润分成率可选用以下方法：
