六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。
附件：北京市住宅物业管理服务标准
附件： 北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
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┃项目 │ 范 围 │ 工 作 内 容 及 要 求 ┃
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┃ │ │（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； ┃
┃（一）│小区规划红线范│（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定 ┃
┃ 综 合│围内，涉及共用│维修计，组织实施； ┃
┃ 管 理│财产和公共事务│（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务， ┃
┃ │的管理 │受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等┃
┃ │ │急迫性报修半小时内到现场； ┃
┃ │ │（4）协助召开业主大会并配合其运作； ┃
┃ │ │（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐 ┃
┃ │ │全； ┃
┃ │ │（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及 ┃
┃ │ │标准； ┃
┃ │ │（7） 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况┃
┃ │ │进行管理； ┃
┃ │ │（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗； ┃
┃ │ │（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的 ┃
┃ │ │改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。 ┃
┃ │ │（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机┃
┃ │ │构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 ┃
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┃（二）│按《北京市住宅│确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使┃
┃房屋及│公共维修基金使│用运行和小修养护，包括： ┃
┃小区共│用管理办法》中│（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行 ┃
┃用部位│附件－：共用部│《房屋及其设备小修服务标准》； ┃
┃共用设│位共用设施设备│（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设 ┃
┃施设备│一般应包括的范│施、设备正常使用； ┃
┃日常维│围的内容为准；│ 道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅； ┃
┃护 │不包括另行收费│（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相 ┃
┃ │的设备设施，如│关设施无破损； ┃
┃ │电梯、水泵、暖│（4）负责小区智能化设施的日常运行维护； ┃
┃ │气等设备 │（5）定期清洗外墙。 ┃
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┃ │小区规划红线范│ 按市园林局规定的《二级养护标准》养护。 ┃
┃（三）│围内的中心绿地│ ┃
┃ 绿化│和房前、屋后，│ ┃
┃ │道路两侧区间绿│ ┃
┃ │地 │ ┃
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┃ │小区规划红线以│维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括： ┃
┃ │内，业主户门以│（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责 ┃
┃ │外 │任范围； ┃
┃ │ │（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼 ┃
┃（四）│ │、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理； ┃
┃ 保洁│ │（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内 ┃
┃ │ │无废弃杂物； ┃
┃ │ │（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆 ┃
┃ │ │、墙壁等，进行一周一次清扫； ┃
┃ │ │（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除 ┃
┃ │ │虫剂； ┃
┃ │ │（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 ┃
┃ │ │（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位 ┃
┃ │ │共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常┃
┃ │ │的生活秩序。 ┃
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┃ │小区规划红线以│公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： ┃
┃ │内，业主户门以│（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安 ┃
┃（五）│外 │全处有明显标志和防范措施； ┃
┃ 公共│ │（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速 ┃
┃ 秩序│ │度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅； ┃
┃ 维护│ │（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井 ┃
┃ │ │盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； ┃
┃ │ │（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查 ┃
┃ │ │和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； ┃
┃ │ │（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时， ┃
┃ │ │应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处 ┃
┃ │ │ 理。 ┃
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┃ │机动车辆、非机│（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案； ┃
┃（六）│动车辆在停车场│（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； ┃
┃ 停车│（存车处）、位│（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案； ┃
┃ 管理│的管理 │（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务 ┃
┃ │ │等。 ┃
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┃ │公共区域消防设│（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案； ┃
┃（七）│施的维护及消防│（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维 ┃
┃ 消防│管理 │护； ┃
┃ 管理│ │（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。 ┃
┃ │ │（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。 ┃
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┃ │养护、运行、维│（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案； ┃
┃（八）│修 │（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格； ┃
┃ 高压│ │（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。 ┃
┃ 供水│ │（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无 ┃
┃ │ │关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。 ┃
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┃ │养护、运行、维│（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯┃
┃（九）│护 │工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯┃
┃ 电梯│ │门的，均须开启载客； ┃
┃ │ │（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运 ┃
┃ │ │行； ┃
┃ │ │（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急 ┃
┃ │ │迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点 ┃
┃ │ │以内完工；有发生紧急情况时的处置预案； ┃
┃ │ │维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。 ┃
┃ │ │（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救 ┃
┃ │ │助。 ┃
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┃ │房屋装饰装修管│（1）有健全的装修管理服务制度； ┃
┃ │理 │（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告 ┃
┃（十）│ │知业主装修注意事项； ┃
┃ 装修│ │（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房 ┃
┃ 管理│ │屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调┃
┃ 服务│ │解因装修引发的邻里纠纷； ┃
┃ │ │（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处 ┃
┃ │ │理，问题严重的报行政管理部门； ┃
┃ │ │（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 ┃
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