五、公寓、别墅等高档居住小区的物业管理服务，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。
表一 普通商品房居住小区管理服务标准
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│ 项目 │ 范围 │ 工作内容及要求 │
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│ │ │(1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； │
│ │ │(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； │
│ │ │(3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投 │
│ │ │ 诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； │
│ │ │(4)协助组建业主委员会并配合其运作； │
│(一)综合管理 │小区规划红线范围内，涉及共用财产│(5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； │
│ │和公共事务的管理． │(6)与业主签定物业管理服务协议，物业管理公约等手续；公开服务标准，收费依据及 │
│ │ │ 标准； │
│ │ │(7)应用计算机系统对业主及房产档案。物业管理服务及收费情况进行管理； │
│ │ │(8)全体员工统一着装，持证上岗； │
│ │ │(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意 │
│ │ │ 见用户不低于总户数80％。 │
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│(二)房屋及小区共用│按《北京市住宅公共维修基金使用管│ 确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备。基本市政设施的正常使用运行和小修养 │
│部位共用设施设备日│理办法》中附件一；共用部位公用设│护，包括： │
│常维护 │施一般应包括的范围的内容为准；不│(1)楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务 │
│ │包括另行收费的设备设施，如电梯．│ 标准》； │
│ │水泵、暖气等设备。 │(2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； │
│ │ │ 道路、甬路。步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅； │
│ │ │(3)确保雨水，污水管道保持通畅，定期清淘化粪池。雨水井，相关设施无破损； │
│ │ │(4)负责小区智能化设施的日常运行维护； │
│ │ │(5)定期清洗外墙。 │
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│(三)绿化 │小区规划红线范围内的中心绿地和房│按市园林局规定的《二级养护标准》养护。 │
│ │前、屋后，道路两侧区间绿地。 │ │
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│ │ │ 维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括； │
│ │ │(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； │
│ │ │(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用) │
│ │ │ 楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理； │
│(四)保洁 │小区规划红线以内，业主户门以外。│(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物； │
│ │ │(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周 │
│ │ │ 一次清扫； │
│ │ │(5)按政府有关规定向服务范国内喷洒、投放灭鼠药，消毒剂。除虫剂； │
│ │ │(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水，积雪进行清扫。 │
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│ │ │ 公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： │
│ │ │(1)相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处 │
│ │ │ 有明显标志和防范措施； │
│ │ │(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理； │
│(五)保安 │小区规划红线以内，业主户门以外。│(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、 │
│ │ │ 花、草、树木，果实等； │
│ │ │(4)夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2 │
│ │ │ 人，做到有计划，有记录； │
│ │ │(5)发生治安案件、刑事案件，交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 │
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│(六)存车管理 │机动车辆，非机动车辆在停车场(存 │(1)有健全的机动车存车管理制度和管理方案； │
│ │车处)、位的看管 │(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； │
│ │ │(3)保证停车有序，24小时设专人看管； │
│ │ │(4)长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。 │
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│ │ │(1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制； │
│(七)消防管理 │公共区域消防设施的维护及消防管理│(2)消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护； │
│ │ │(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。 │
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│ │ │(1)保证居民正常生活用水； │
│(八)高压供水 │养护、运行、维修 │(2)对水箱定期清洗消毒，确保水质合格； │
│ │ │(3)维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。 │
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│ │ │(1)主梯6：00—24：00不间断运行，0：00—6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公 │
│(九)电梯 │养护、运行、维护 │ 布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客； │
│ │ │(2)凡有备梯的，在高峰期6点—8点、17点—19点与主梯同时运行； │
│ │ │(3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分 │
│ │ │ 钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；维修服务标准执行京房地物 │
│ │ │ 字(1998)第799号文件规定。 │
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│ │ │(1)有健全的装修管理服务制度； │
│(十)装修管理服务 │房屋装饰装修管理 │(2)查验业主装修方案，与业主，施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项； │
│ │ │(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出 │
│ │ │ 小区的装修车辆，装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷； │
│ │ │(4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行 │
│ │ │ 政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 │
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