宅基地是农民重要的生活资料，关系着农民的安身立业，影响着社会经济的发展与稳定。因此我国《物权法》以专章形式规定宅基地使用权，彰显其在物权法体系中的重要地位。但是，宅基地使用权流转涉及到法律、社会、经济多个学科领域，牵涉到农民、集体、政府、受让人等众多主体，现行法律法规对此都持谨慎态度。各试点实验宅基地使用权的流转模式，虽然项目众多，但究其本质，方式有二：第一，征收方式。这是指国家基于公共利益的需要，强制征收宅基地，转变集体所有权为国家所有，同时消灭宅基地使用权的行为。该行为模式称为“转权模式”，如上海市的宅基地置换工程、重庆市的城乡住房互换等。第二，共建、出租、抵押、入股、买卖等方式。这些方式比照国家土地使用权的流转形式，在保留宅基地集体所有权不变的情况下，将宅基地使用权让渡于他人的行为。该行为模式称为“保权模式”，如都江堰市的联合建房、湖州市的宅基地抵押贷款等。
二、宅基地使用权流转“保权模式”和“转权模式”的比较
转权模式源于原国家土地管理局的“转权让利”政策，是一种间接入市模式，其特征是“先征后让”，核心内容是“同种产权、同一市场”。[6]保权模式是指在保持宅基地所有权不变的前提下，通过买卖等方式直接流转，其核心内容是“两种产权、两个市场”。将“转权”和“保权”两种模式纳入宅基地使用权流转范畴是否科学合理？对此，需要界定宅基地使用权流转的含义。一般认为宅基地使用权流转，是指宅基地使用权进入流通领域，通过征收、买卖、出租、抵押、共建等形式实现宅基地及其地上房屋价值的行为。[7]值得注意的是，宅基地使用权流转的客体不仅包括宅基地使用权本身，而且包含附着房屋的流转。没有附着房屋的宅基地使用权（下称“空白宅基地”）不能流转。这里有三层含义，一指宅基地所有权人不得将宅基地出让给集体经济组织以外的他人使用，这是宅基地的历史使命使然；二是使用权人不得将空白宅基地转让于他人，这是宅基地的社会保障功能所致；三是宅基地使用权或房屋不得单独转让，这是“房地相随”的原则要求。也就是说，“转权”和“保权”得以进行的前提条件是宅基地上附有房屋，且以使用权人的权益保护为中心。
转权模式和保权模式作为宅基地使用权流转两种主要形式，相互促进，在与法律的衔接、土地产权的实现、市场经济的关系、实践操作等方面各具利弊。第一，转权模式与法律衔接紧密，具有较好的制度延续性；保权模式与现行法律制度相冲突，市场化与行政化的矛盾突出。第二，转权模式忽视了宅基地的独立性，很难保护宅基地所有权人和使用权人的合法权益，最终可能导致集体建设土地的消灭；保权模式强调了宅基地所有权人和使用权人的主体地位，体现了两种土地所有制的平等。第三，转权模式限制宅基地使用权的流转，背离了市场准则，难以发挥宅基地的市场价值；保权模式允许宅基地使用权入市交易，符合市场规律。第四，转权模式以国家强制力为基础，在流转关系人权益上处理简单，容易激化情绪；保权模式自主流转，有利于提高利用效率，但可能积累社会矛盾。第五，转权模式缺乏宅基地转为国有土地的理论基础，流转性质鉴定困难；保权模式以国有土地使用权流转制度为参考，具有坚实的现实基础，社会可接受性较强。
