如果要规定建设用地使用权的最高年限和最低年限，应当由哪部法律在规定？正如本文前述，对建设用地使用权的设立自应由《土地管理法》去规定，而不是由以调整土地二级市场为主要对象的《房地产管理法》来规定。同时，在最高年限确定的问题上，应在把握土地资源的合理配置和利用的基础上，确定一个相对适中的方案，既不能单纯依照现有建筑技术所决定的房屋耐用年限，也不能单纯考虑土地的用途，而应结合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等综合确定。[16]
不过，建设用地使用权的最高年限和最低年限的确定，也要与土地出让金制度的改革结合起来。我国现行土地批租和土地出让金涵盖了住宅用地70年使用权、综合用地50年使用权、商业用地40年使用权的土地资源税收。这样一种制度设计导致了所谓“土地财政”，刺激政府一次性地收取几十年的土地资源税收，并构成各级政府财政收入的重要来源。因此，有学者主张土地资源税收(土地出让金)应按年度向土地实际使用人(开发商或购房者)征收。[17]果若如此，规定最高年限的意义就不大了。
【作者简介】
高圣平，中国人民大学法学院副教授。
【注释】路红生主编：《土地管理学总论》，中国农业大学出版社2007年版，第237页。
参见王利明：《
物权法研究》（修订版•下卷），中国人民大学出版社2007年版，第105页；崔建远：《
物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第316页；房绍坤：《
物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第143页。
他物权的设立自属基于法律行为的物权变动的范畴。就基于法律行为的物权变动而言，当事人可在法律规定的物权体系内，通过合意并完成一定的公示手续而设立物权，此即所谓“合同＋公示（交付或登记）”模式。参见王利明：《
物权法研究》（修订版?上卷），.中国人民大学出版社2007年版，第273页。
参见《
物权法》第
138条、第
139条。
参见《
物权法》第
138条。
参见王利明：《
物权法研究》（修订版•下卷），中国人民大学出版社2007年版，第116页。
国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《示范文本使用说明》明确指出：“二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源主管部门。”
该款规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第
1条也从合同法律效力角度明确了市、县人民政府国土资源管理部门是出让合同关系中的唯一法定出让人。
参见王瑞杰：《我国地方政府在土地出让中的法律地位分析》，天津师范大学2007年度硕士学位论文，第12页以下。
参见全国人大常委会法制工作委员会民法室：《
中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第137页以下。
现行《
土地管理法实施条例》第
29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”
参见张东伟：《建设用地使用权法律适用与疑难释解》，中国法制出版社2008年版，第33页。参见张东伟：《建设用地使用权法律适用与疑难释解》，中国法制出版社2008年版，第33页。
《
物权法》第
5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”
刘保玉：《
物权法》，中国法制出版社2007年版，第60页。本文作者曾对此提出不同意见，见高圣平：“物权法定主义及其当代命运”，载《社会科学研究》2008年第3期。
《
物权法》第
138条第2款第5项。
参见毛璐、汪应宏、申定钢：“土地使用年限的确定方法研究”，载《国土资源科技管理》2007年第6期。
郑邦荣：“改革土地出让金制度，推动房价理性回归”，载《上海商业》2009年第7期。
