一、宅基地使用权的概念与特征

　　（一）宅基地使用权的概念

　　宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，在立法上，1988年的《土地管理法》分别对农村居民住宅用地和城镇非农业人口使用集体土地建设住宅作了规定，但1998年的《土地管理法》仅规定了农村村民的宅基地使用权，对城镇非农业居民的宅基地问题则没有规定。[1]现行立法除了土地管理法规定了宅基地使用权之外，《担保法》也有规定，即“宅基地使用权不得抵押”。物权法草案规定：“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。在学理上，宅基地使用权是指公民个人依法定程序取得的在农民集体所有的土地上建造住宅并居住使用的权利。由于农村宅基地是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，[2]因此，笔者认为，我国物权立法应该将宅基地使用权确立为一种独立的用益物权，以切实保障农村居民的生存居住条件之基本实现。[3]

　　（二）宅基地使用权的特征

　　宅基地使用权作为一种独立的用益物权，除了具备物权和用益物权的一般特征之外，还具有下列特征：

　　1．宅基地使用权的主体是公民个人。法人和非法人组织不能享有宅基地使用权。具体说来，主要是作为农村集体经济组织的农民有权申请宅基地，这是由土地的有限性决定的，也就是在这个意义上，农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。[4]

　　2．宅基地使用权的客体是集体所有的土地。对此，大部分学者主张宅基地使用权的客体应为集体所有土地，但也有学者主张国有土地也可以成为宅基地使用权的客体，认为城镇非农业户口居民一般可对国有土地取得宅基地使用权，农村村民一般可对集体土地取得宅基地使用权。[5]笔者认为，之所以出现如此分歧，主要是对宅基地使用权的涵义界定不同而导致的。[6]另外，根据《土地管理法》和物权法草案的规定，集体经济组织的成员只能申请一处宅基地，即坚持“一户一宅”原则。[7]