一、案例[1]

　　（一）基本案情

　　2000年4月，甲方与乙方订立《国有土地租赁使用合同》（简称《租赁合同》），约定：甲方同意将750平方米土地租赁给乙方。乙方同意在该土地上建设南北走向的五层办公营业楼，其中一、二层建设商业设施，三、四、五楼建设写字楼，计划投资375万元。甲方无偿使用三、四、五楼北部50%的面积。本合同项下的土地租赁期限为合同生效之日起至二0三五年四月二十二日，期满后甲方无偿收回。同等条件乙方享有租赁和承让优先权。

　　2000年6月，甲方与乙方签订《土地租赁补充协议》（简称《租赁补充协议》），约定：甲方同意原合同（指《租赁合同》）规定甲方使用的面积由乙方租赁使用，期限三年，年租金8万元，按季均交。期满后再行研究确定。

　　2001年3月，甲方与乙方又订立《土地开发补充协议》（简称《开发补充协议》），约定：乙方投资建设的综合楼主体完工三个月内，甲乙双方共同办理乙方的35年（至2035年4月22日）房产证，到期该楼产权归甲方所有。

　　（二）争议及判决

　　乙方与甲方因《开发补充协议》发生争议，乙方作为原告向一审法院提起诉讼，请求依法判令甲方即被告履行合同义务，为原告办理房产证。一审法院经审理后认为，根据双方签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》以及《开发补充协议》有关条款的约定，双方共同投资建设的综合楼原告拥有所有权，但在35年后（至2035年4月22日）归被告所有，该楼房涉及的土地原告也享有35年的使用权（至2035年4月22日），故被告应该按照土地开发补充协议的约定为原告办理该综合楼的房屋所有权证，同时，按照双方签订合同的约定，该楼房及所涉及土地在2035年4月22日以后归被告所有和使用，原告对该综合楼及所涉土地行使及设定权利均应当受到必要的限制，不得影响被告2035年4月22日以后的权利。判决：被告于判决生效之日起十日内协助原告办理综合楼的房屋所有权证。甲方不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院总结的本案争议焦点问题为：甲方即上诉人应否协助乙方即被上诉人办理涉案综合楼的35年房屋所有权证？二审法院经审理后认为，双方当事人于2001年3月签订的《开发补充协议》约定涉案综合楼主体完工三个月内，双方共同办理被上诉人方的35年房产证，到期该楼产权归上诉人所有。经审查认为，此条约定虽系双方当事人的真实意思表示，但办理有期限的房产证在法律上无相关规定，被上诉人对涉案综合楼占用范围内的土地亦无使用权，故上诉人协助被上诉人办理涉案综合楼35年的房屋所有权证无法律依据。但根据双方当事人与2000年4月签订的《租赁合同》的约定，被上诉人对涉案综合楼约定的面积享有35年的使用权，此项约定系双方当事人真实意思表示，双方均应严格履行。综上，对被上诉人要求上诉人协助办理涉案综合楼房屋所有权证的诉讼请求不予支持。判决：一、撤销一审判决；二、驳回乙方的诉讼请求。乙方对二审法院的终审判决不服，向原二审法院提出申诉。经二审法院审判委员会决定再审。原二审法院经再审认为，甲方协助乙方办理涉案综合楼所有权的前提是乙方拥有该综合楼的所有权。本案系合同纠纷，双方签订了《租赁合同》和《租赁补充协议》，该两份合同已经生效判决确认合法有效，并且确认为房地产联合开发合同，涉案综合楼系双方按照上述合同约定联合开发建设而成。对该综合楼所有权的归属问题，上述两份合同并未约定，但在其后双方签订的《开发补充协议》中，双方约定“综合楼主体完工三个月内，双方共同办理乙方的35年（至2035年4月22日）房产证，到期该楼产权归甲方所有”。对该约定，本院再审认为，双方约定办理有期限的房产证，没有明确的法律规定，但从该约定可以推出双方对涉案综合楼所有权归属的真实意思是，双方共同投资开发建设成的综合楼的所有权，2035年4月22日前乙方拥有，甲方协助乙方办理所有权证；2035年4月22日后归甲方拥有，乙方应当将该所有权转移给甲方。该约定体现的真实意思并不违反法律规定，因物的所有权除因特定事由消灭外，随着物的存在而存续，当事人不能预定或约定其存续期间，但这并不否定特定主体拥有特定物的所有权的有限期间。本案双方对涉案综合楼所有权约定体现的真实意思，限定的是双方拥有综合楼所有权的期间，非限定综合楼所有权的存续期间，故不违反法律规定。甲方应依双方合同约定的真意，于房地产开发完毕后协助乙方办理涉案综合楼房屋所有权证。乙方要求甲方协助其办理涉案综合楼房屋所有权证的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本案双方虽然对涉案综合楼所有权的拥有期间进行了约定，但这种对物的所有权的分割约定，不具有对抗第三人的作用。依据物的所有权的完整属性和房地产登记的相关规定，所有权的完整性也应体现于房屋所有权证上。故本院再审认为，甲方应按法律规定协助乙方办理综合楼所有权证。在乙方拥有综合楼所有权的特定期间内，甲方对该综合楼所有权拥有期待的合同债权，乙方到期后如不能履行转移综合楼所有权的义务，甲方可要求其承担违约责任。双方合同中关于综合楼部分面积使用的约定，双方应遵照执行。判决：一、撤销本院二审判决；二、维持原一审判决。另外，受理上述案件二审和再审的二审法院在甲方与乙方因《租赁合同》纠纷案的生效判决中认定《租赁合同》虽名为租赁合同，但其符合房地产共同开发的法律特征，其实质是房地产联合开发合同。并且，认定《租赁合同》的实质是房地产联合开发合同，也符合双方当事人订立该合同的真实意思，即：乙方（被告）在甲方（原告）提供的土地上投资建设房地产后对约定的面积有35年使用权。受理上述案件的一审法院在甲方与乙方因《租赁合同》和《租赁补充协议》纠纷案件中，一审法院生效判决：一、解除甲方（原告）、乙方（被告）双方签订的《租赁补充协议》中关于“甲方同意原合同（指《租赁合同》）规定甲方使用的面积由乙方租赁使用，期限三年，年租金8万元，按季均交。期满后再行研究确定”的约定；二、乙方于本判决生效之日起十日内支付甲方租金144383.56元（2003年4月至2005年1月20日）及自2005年1月21日起至本判决生效之日止的租金；三、乙方于本判决生效之日起十日内将在租赁甲方土地上建设的南北走向的五层办公楼三、四、五楼各楼层50%的面积（北侧）返还原告；四、驳回原告其他诉讼请求。